上海地产豪强旭辉爆雷 卖不出房子回不了款

　　原标题 上海地产豪强：旭辉爆雷

　　来源 翼哥观察

　　全国房企有三大派系：粤系、京津系、闽系。

　　如果说粤系房企是房地产业的霸主，那么闽系房企则是其中的豪强。

　　不过，随着房地产业的霸主们恒大、一个个从高峰跌落，闽系豪强们的日子也不好过。

　　闽系龙头房企世茂、阳光城、融信、正荣、禹洲等纷纷爆雷，泰禾的老板黄其森协助有关机关调查已有7个多月，财务数据表现相对出色的旭辉也终于爆雷。

　　由于旭辉的老板是林氏三兄弟：林中、林伟、林峰，他们是福建人，又起家于福建，所以说是旭辉是闽系房企。

　　不过，旭辉注册于上海，从上海开始了大发展，总部又在上海，说旭辉是上海本地房企实际上也没有任何问题。

　　一、起：翼哥的买房往事

　　一直被媒体誉为“优等生“的旭辉，在翼哥的印象中却不好。

　　翼哥第一次接触旭辉是2015年底，那时翼哥要卖房，几经研究城市规划，发现有一块地周边规划都不错。

　　交通便利，临近地铁，离高速不太远；旁边即规划有小学、初中、高中，门前便是外秦淮河，可以说风光宜人。

　　那个地方因为万科是拓荒者，所以周边都是万科的盘，后来发展好了起来，旭辉抢到了一块地。

　　那时候房地产还处于低迷状态，当时还给我办了一张卡，说首批启动客户，优惠两万。

　　没想到2016年房地产市场突然热了，后来到购房阶段，说了三次开盘时间，但三次被放了鸽子，交了三次认购金，每次100多万。

　　到了最后一次通知开盘时，销售和我说，两万优惠没有了，但可以优先选房，有1000元的优惠。

　　那时我有些生气了，但想到可以优先选房，也就忍了。

　　到了开盘前一天，销售和我说优先选房和1000元的优惠都没有了。

　　这时候的翼哥终于认识到了：

　　商人重于利，诚信轻鸿毛！

　　我当时非常生气，但无济于事，因为房子太火了。

　　在地产商眼中，购房人连一粒尘埃都不如。

　　最后我放弃了购买旭辉。

　　因为我觉得，一个毫无诚信可言的开发商，他的房子我也不敢买。

　　虽然100多万的资金压了差不多三个月的时间，还被要求办了银行卡。

　　那一次买房，终身难忘。

　　后来有人告诉我那是一家福建人开的房地产公司。

　　就是林氏三兄弟。

　　可能当年留下来的阴影，现在一看到旭辉的楼盘，似乎立马就有个劣质的感觉。

　　如今旭辉爆雷，翼哥并没有幸灾乐祸的意思，只是觉得也许这是必然。

　　那么下面翼哥就带你一起回忆旭辉过往云烟。

　　二、承：林氏三杰带领旭辉一路狂奔

　　从股权结构上来看，旭辉集团的控股股东为旭辉投资，持股比例为80%，穿透后公司实控人为林中、林伟和林峰三兄弟，三人直接及间接持有旭辉控股从而持有旭辉集团55.57%的股权，为旭辉集团实际控制人。

　　林中，1968年出生，旭辉集团创始人之一，现任旭辉控股董事兼主席。

　　林伟，1973年出生，旭辉集团创始人之一，现任旭辉控股执行董事兼副主席。

　　林峰，1975年出生，现任旭辉控股（集团）有限公司执行董事兼行政总裁。

　　厉害的是林中和林峰均毕业于厦门大学。

　　林家兄弟三人性格迥异，根据各自性格，他们在旭辉的台前幕后扮演者不同角色：

　　林中任董事局主席，聚焦战略层面；

　　林伟任董事局副主席，负责业务整体发展和管理；

　　林峰任行政总裁，主导内部改革。

　　1990年，林氏三杰中的大哥林中从厦门大学毕业，他放弃体制内的“铁饭碗”，成为了一家房地产公司的销售。

　　在对房地产行业形成初步认知后，林中发现在厦门虽然想买房的人很多，但好房源却很少，这正是由于当时整个行业中缺少中介服务商。

　　1992年，24岁的林中在厦门创办永升物业服务公司，开始创业生涯。

　　1994年，林中与二弟林伟创立厦门永升旭日置业公司，进入地产开发领域，投身于时代的洪流。

　　1998年，在房地产市场化启动之后，为抢占高地、布局全国市场，林中放弃大本营厦门转战上海。

　　2000年，被认为是旭辉历史上的发展元年，兄弟三人在上海成立了上海永升置业有限公司。

　　2004年9月9日，永升置业更名为“旭辉集团”，初始注册资本为998万元。

　　不难发现，从更名日期9月9日，到名称“永升”“旭辉”，注册资本“998” ，

　　所有的元素里，都蕴含着：

　　旭日东升、光辉永耀

　　等含义。

　　兄弟三人愿望宏远，要将旭辉做成百年老店。

　　来到上海发展后，旭辉正式进入发展快车道，2012年旭辉控股登陆港股资本市场，一时风光无两。

　　直至2022年6月底，旭辉集团形成如下股权架构。

　　不过自2000年起的10多年间，旭辉控股发展并不快，在国内房企中表现也不算突出。

　　直到2013年，旭辉营收才首次突破100亿元，达到119.09亿元。

　　自2015年起，旭辉控股进入快速扩张阶段，实现快速增长。

　　2016年突破200亿元。

　　2017年突破300亿元。

　　2018年突破400亿元。

　　2019年突破500亿元。

　　每年百亿量级的突破，但相对于其他房企仍显得有些慢。

　　2020年突破700亿元。

　　2021年突破1000亿元。

　　这是旭辉控股的年报营收数据。

　　如果从销售金额来看，这几年旭辉增长更为迅猛。

　　2015年，旭辉销售金额313亿元，全国排名25位。

　　2017和2018年，旭辉集团分别耗资452亿和411亿元，拿下78个和93个土地项目权益，新增土地面积1320万平方米和1240万平方米。

　　2017年，旭辉集团首次跨进“千亿房企俱乐部”行列，实现1040亿元销售额，全国排名15位。

　　当时意气风发的旭辉对外发布“二五战略”，宣称未来5年复合增长率保持在40%以上，向3000亿元销售规模进军，最终进入行业TOP8。

　　2019年，首次突破2000亿，达到2090亿元，排名依然15位。

　　其近三年销售金额年均复合增长率为54%。

　　虽然旭辉排名没有上升，但前面都是恒大等一众豪强，在中国房地产迅猛发展的几年里，能保持不落下，已经是非常厉害了。

　　2021年，旭辉销售金额2473亿元，排名第14位。

　　快速发展之下，旭辉也背上了沉重的债务。

　　截至2021年底，旭辉控股：

　　总资产4327.50亿元

　　总债务3253.50亿元

　　虽然与恒大、融创相比，似乎还有很大距离，但对于旭辉自身，已经是不可承受之重。

　　特别是旭辉的流动负债比较高，为2237.4亿元，占总负债68.769%，而账面资金只有464.62亿元。

　　随着房企的融资环境日益恶化，地产行业日趋寒冷，销售回款速度越来越长，即便大家认为压力不太大的旭辉也扛不住了。

　　三、转：旭辉董事会主席的内部公开信

　　2022年，国庆前的9月27日，旭辉董事会主席林中发了一条朋友圈：

　　融资不畅、

　　销售疲软，

　　光让还钱哪家房企都吃不消！

　　与此同时，林中通过邮件给旭辉干部发了一封内部信，信中有这样一句话：

　　从目前的情况看，未来几个月，旭辉的现金流将承受前所未有的挑战，公司走到了需要我们使出全力、上下一心、义无反顾拼搏的时刻。

　　很快，这条朋友圈截图以及林中的内部信在网上广为流传。

　　旭辉遭遇股债双杀。

　　股票从2.7港币很快跌至0.52港币。

　　11月1日，旭辉发布公告称，自今年10月至今，公司无法与境外债权人达成协议，为公平对待所有境外债权人，已暂停支付境外融资所有应付的本金和利息。

　　截至10月31日，旭辉境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元；暂停支付（到期未付）的本金和利息总额约4.14亿美元。

　　这等于官宣：旭辉的正式爆雷！

　　四、合：千亿旭辉何去何从？

　　在2021年业绩会上，旭辉董事局主席林中似乎还信心满满，表示：

　　我们认为，旭辉股价被严重低估，静默期后将进场增持。

　　在2022年中期业绩会上，林中指出：

　　过去一年多时间，旭辉对合作方主动分类管理合作方，即使按照最极端情况考虑，下半年的支付敞口预计只有五点几个亿。

　　旭辉CFO杨欣强调：

　　旭辉下半年刚性到期债券已清零。

　　其实，自2022年以来，旭辉已经开始主动干预。

　　1月19日，2千万回购注销2024年到期的部分票据。

　　2月25日，2900万回购注销2024年到期的部分票据。

　　3月8日，7040万回购注销2024年到期的部分票据。

　　并于3月25日起，陆续增持股票。

　　仅3月份就增持525万股，耗资2200万港元。

　　4月份增持473万股，耗资1900万港元。

　　7月份增持305万股，耗资800万港元。

　　8月-11月增持550万股，耗资900万港元。

　　2022年度已累计增持2000万股左右，耗资5800万港元。

　　旭辉独董与高管亦在持续增持公司股票及购买债券，进一步以实际行动向市场传递对旭辉发展前景的信心。

　　不过，房市寒流来势汹汹。

　　覆巢之下，焉有完卵？

　　为了援助这些民营房地产企业，化解流动性风险。

　　中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，其中涉及龙湖、旭辉、远洋、新城和金地等六家示范性民企。

　　9月21日，旭辉控股按成一期中票的发行，募集资金规模为12亿元，期限为3年。在中债增的全额担保增信支持下，此次发债认购倍数达2.64倍，最终票面利率低至3.22%。

　　中票刚刚完成发行不到2个月的时间，旭辉就在海外债券市场爆雷，涉及金额也就不到30亿元。

　　对于年销售金额超过2000亿元的旭辉来说，是不是九牛一毛。

　　不过也充分说明了旭辉财务状态之艰难。

　　正如旭辉董事会主席林中在朋友圈吐槽的那样：

　　借不到钱

　　卖不出房

　　急要还债

　　谁能受得了？

　　旭辉遭遇到的这种情况，几乎就是打脸了此前所谓的“示范民营房企”。

　　旭辉在公告中这样解释到：

　　一是卖不出房子，回不了款。

　　九月以来，市场进一步恶化，销售疲弱，行业融资愈趋困难，本集团现金流恶化程度超出预期。

　　二是偿债压力急剧加大。

　　部分融资因评级下调触发提前兑付条款，境外兑付压力在短期内剧增。

　　三是借不到钱。

　　2022年10月份境内外均没有新增重大融资。

　　旭辉将采取如下应对措施：

　　一是将全力保交付、保经营及维护境内融资，为所有持份者保存价值。

　　二是正厉行节约，采取减省成本的措施，包括缩减非核心、非必要的营运和支出，削减高级管理人员的薪酬福利和一般员工的差旅补助和津贴。

　　旭辉正在探讨一切可行选项以寻求全面解决现有困难的方案，确保长远未来。

　　问题是：旭辉的未来还有多长多远？

　　不过，最近地产行业暖风劲吹，央行和银保监会金融举措16条以支持当前的房地产市场发展，主要解决房地产公司融资难的问题。

　　旭辉能否渡过难关，在此一举！

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