金地集团1月销售量价齐跌 单价持续走低掣肘结转利润率

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　2月8日，金地集团公告称，公司2023年1月实现签约面积55.2万平方米，同比下降1.26%；而同期实现的签约金额92.1亿元，同比下降则达到了38.41%。

　　实际上，相较于多数头部房企的销售业绩在去年下半年陆续边际恢复的情况来说，金地集团在去年4季度就已经呈现出复苏乏力的迹象。而今年1月金地的开门数据仍是量价双降的疲软态势，甚至销售均价创出阶段新低的表现或将对本已持续下探的利润率造成更大压力。

1月销售降38.41% 量价齐跌

　　据金地集团的销售公告，其1月份在销售建面仅同比下滑1.26%的情况下，销售额下降幅度则达到了38.41%，而这一同比降幅是自去年6月以来的最低，且是金地连续3个月增速滑坡，从绝对值来看，还低于2022年2月这一春节月份的销售额。

　　可以说，无论从同比、环比还是同比春节月份，今年1月金地集团的销售无疑是过去一年多以来最差的。更值得注意的是，在销售额增速下滑幅度明显超过销售面积的背后，是销售均价的持续低迷。梳理金地集团2022年以来各月销售均价看，1月份16684元/平米的销售均价家是2022年1月以来的最低值，也低于2022年2月份，且金地的销售均价呈现出明显的下滑趋势，同比下滑37.65%。

　　克而瑞数据显示，今年1季度金地集团销售排位跌至行业第14位，掉出了前十，而2022年金地集团以2218亿的销售额位列行业第7，2020、2021年分别为第13、第11名。甚至于百强房企相比，金地的1月的同比降幅也更高。

靠合作冲排名 也平添了合作风险

　　实际上金地集团的排名也存在一定的水分。

　　2022年中报显示，截止2022年中，金地集团总土储达到6193万平米，货地存续比约4.5，能满足公司未来3-4年的开发需求，整体土储规模相对合理。不过，其权益土储仅2840万平米，权益比例仅有46%，这在头部房企中属于极低水平。

　　实际上，早在2010年金地集团的总权益土地比例还高达86%，至2015年该指标下降至 62%。而在2016年-2020年，权益土地比例维持在50%以上，而截止到2022H1则进一步下降至46%新低水平。

　　由于总权益比小于50%，可知金地集团旗下项目多数是小于50%持股比的，也就是说有相当部分的项目并不完全在金地的掌控下，而合作方的资质、信用、开发能力均将对金地的项目竞争力及风险产生影响。

　　而实际上这种风险已然在逐渐酝酿，截止2022年中，总土储中一二线城市总土地储备占比70%，合作拿地似乎增加了金地集团的风险偏好，一二线土储占比较前些年的90%明显下滑。高合作比例及持续升高的低线城市土储占比所蕴含的风险最终或将在利润表中的利润率来体现。

2022年拿地十年来最少 土储盈利空间或不乐观

　　金地集团近些年的毛利率已经出现了明显的下滑趋势，毛利率从2018年的42.68%减少至2022年Q3的20.44%，同期净利润率则由24.06%减少至10.07%。这其中也有行业整体的因素，但随行就市地进入低线城市、大比例合作拿地，土地投资标准放松或也是重要的原因。

　　不过在去年中的业绩交流会上，金地管理层曾表示，公司已售未结项目毛利率与目前结算水平基本一致，预计未来1-2年公司结算毛利率趋于稳定。但实际上情况或并非像管理层描述的这般乐观。

　　金地月报公告显示，2022全年累计新增土储185.3 万方，总投资额约 225.7 亿元，拿地力度（拿地金额/销售金额）从前三季度的14%进一步降低为10.2%，为近十年来最低，其中11月、12月分别拿地3.92亿元、1.7亿元，而今年1月更无公告新增土储。因此公司账面土储基本都是2019-2021年拿下的。

　　此外，2019-2021年金地集团新增土地均价基本与2016-2018年相同，位于8000元/平米左右的水平。也就是说金地目前及未来几年的结转土地平均成本是较为接近的，2022 年新增土储楼面均价1.15万元/平米创历史新高，但新增土地储备规模并不大影响有限。因此，金地的结转毛利率在很大程度上是受到销售均价的影响。

　　2021年，金地集团全年销售的均价为20821元/平米，而2022的销售均价则从1月的26726元/平米下滑至12月的17510元/平米，全年销售均价为21766元/平米。但整体销售均价的趋势并不乐观，今年1月的均价跌至16684元/平米，较2020、2021年销售均价分别下滑了20%、23.3%。

　　对于金地集团来说，未来几年销售量价表现或将成功公司业绩、财务、股价表现的最核心参考因素，而今年的开门红并不顺利。

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