“优等生”越秀地产：上半年销售额继续快速增长 经营稳健财务结构进一步优化

　　8月25日，越秀地产披露了中期业绩。上半年实现营业收入321亿元，同比增长2.6%。股东应占净利润约为人民币21.8亿元，同比增长27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比增长0.8%。在此基础上，董事会宣布每股派息0.232港元，派息额占核心净利润的40%。

　　从这份半年报来看，越秀地产继续保持“优等生”的身份，各项指标持续优化。上半年销售额一举逆势增长71%，远超大盘。此外还有充足的已售未入账销售额，保障了全年销售增速。

　　在销售及回款良好的情况下，公司财务结构进一步优化，融资渠道畅通，账面现金充足，期内融资成本稳步下降。

　　越秀地产穿越周期 销售额逆势增长

　　在上半年地产行业下行的背景下，越秀地产依然实现了营收和净利润的正增长。

　　值得一提的是，上半年公司合同销售额达到836.3亿元，同比增长了71%，完成全年销售目标的63.4%。根据克而瑞统计数据，上半年TOP10、TOP100房企销售额同比增速分别为11.4%、1.2%，越秀地产远远领先大盘。而截至6月底，公司已售未入账销售金额达到2211.9亿元，相比年初增长23.6%，全年销售增长有了很大保障。

　　越秀地产之所以能实现逆势增长，与其发展战略有关。越秀地产一直坚持聚焦大湾区和华东地区的战略，深耕一线城市和重点二线城市。上半年大湾区合同销售额为461.3亿元，占到公司合同销售额的55.2%，同比增长45.3%。继续保持大湾区领先，广州第一的市场地位。其他几个重点布局区域华东、中西部、北京销售额均取得了大幅增长。

　　相比低线城市，一、二线城市在经济、产业和人口方面都具有优势，在行业下行期受到的冲击较小，政策出台后也有望率先复苏。聚焦高能级城市的战略，使越秀地产成功穿越周期，并且有望在未来延续增长。

　　在销售端，上半年公司抓紧去化和回款，在运营上坚持“一盘一策”的精准销售策略，发挥数字化营销优势，促进线上线下融合，实现了销售的快速增长。

　　在投资端，越秀地产持续优化土储结构，坚持审慎精准、优中选优原则。上半年通过“6+1”多元化增储平台分别于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安获取了11副地块，总建筑面积217万平方米。越秀的“6+1”拓储方式包括了TOD、“城市运营”、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍。利用多元化拓储方式，以较低的成本获得了优质土储。

　　其中的TOD模式是越秀地产的特色，TOD 可以充分利用资本运作、资源开发能力与轨道交通沿线土地的规划优势，带动沿线产业、人口、商业的汇聚，有效盘活城市空间资源。截至 2022 年，越秀地产已累计建造70 多个泛TOD 项目。

　　今年上半年公司继续深化TOD业务全国化布局，在杭州收购了星桥TOD项目，增加TOD土地储备约48万平方米。截至2023年6月30日，越秀地产共拥有9个TOD项目，总土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。TOD业务的全国化有望成为公司业绩的增长引擎。

　　截至上半年，越秀地产总共拥有2813万平方米土地储备，93%分布在一二线城市，其中大湾区占46.1%，华东地区占18.8%。优质的土储结构为未来几年的持续增长奠定了基础。

　　财务结构进一步优化 平均融资成本持续下降

　　上半年越秀地产财务进一步优化。

　　从融资端来看，公司拥有国资优势，融资渠道保持畅通。上半年成功发行54亿元的公司债，在境内首次发行10年期公司债，此外还在上海自贸区成功发行自贸区人民币债合共34亿元。上半年其加权平均借贷年利率同比下降13个基点至3.98%。事实上，从2018年起越秀地产平均借贷成本就开始稳定下行。券商预测，在下半年流动性宽松的环境下，平均融资成本有望进一步下降。

　　在股权融资上，同时获得两大股东越秀集团和广州地铁集团的支持，抓住市场窗口成功完成供股筹资，募资净额达到83亿港元。据悉，供股筹集的资金将主要聚焦大湾区和华东地区主要城市及其它重点省会城市的业务发展。

　　从负债结构来看，越秀地产总有息负债为998.21亿元，其中短期借款占比为11.73%，相比2022年底下降6.07个百分点。2023年需要偿还的海外债为27.49亿元，此后一直到2026年才有到期海外债。面对的偿债压力比较低。

　　截至6月底，越秀地产账面现金、现金等价物及监控账户存款总额约为492.5亿元，同比增加40.2%。账面现金充足，现金短债比达到4.2倍。剔除预收款后的资产负债率为66.8%，净借贷比率为53.2%。继续保持穆迪Baa3和惠誉BBB-投资级信用评级。

　　得益于此前稳健的运营战略及股东背景，越秀地产的优势正在转化为竞争力。从融资端来看，融资渠道不断拓展；从投资端来看，充足的现金有助于公司补充优化一二线土储；从销售端来看，销售额保持快速增长。随着地产行业政策落地，越秀地产有望凭借丰富的可售资源、稳健的经营和良好的信用优势，持续释放业绩。

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