越秀服务收入增长超预期 在手现金充裕想象空间大

　　近期，越秀服务发布了上半年业绩，上半年实现营业收入15.12亿元，同比增长38.7%，券商称“收入增速大超预期”。

　　在高速增长之后，公司宣布派发中期股息，每股派 0.081 元，派息率为50%，这还是越秀服务首次中期派息。慷慨派息意味着公司的发展及现金流状况均保持在较好的水平。从中长期来看，派息率的提高有助于更好地回馈股东，进而提升公司估值水平。

　　国泰君安认为，“凭借充足的项目储备、独特的TOD业务优势和优质的客户群，越秀服务有望从粤港澳大湾区的区域性企业，成长为全国性的行业龙头。”

　　非商业板块表现亮眼 多个子业务爆发式增长

　　2023年上半年，越秀服务实现营业收入15.12亿元，同比增长38.7%。实现归母净利润2.5亿元，同比增长17.5%。对于这份中期成绩，国金证券研报称“收入增速大超预期”。

　　分业务来看，非商业物业管理及增值服务上半年实现营收12.1亿元，同比增长49.4%；商业物业管理及运营服务营收3.0 亿元，同比增长了7.7%。非商业板块收入大增是上半年收入超预期的主要原因。

　　非商业板块是越秀服务的核心业务，贡献了80%的营收，包含物业管理、非业主增值服务和社区增值服务三大块。

　　其中基础物业管理服务收入4.58亿元，同比增长16%，继续保持稳健增长。

　　非业主增值服务上半年实现收入 3.5 亿元，同比增长105%，主要是合作地产开发商的服务需求增加，加上公司在2022年下半年推出了智能化服务所致。从行业整体来看，非业主增值服务长期增长空间有限，但是由于越秀地产近几年销售增长强劲，带动越秀服务相关业务取得了快速增长。

　　此外，社区增值服务收入同比增加64.2%至4亿元。社区增值业务是越秀服务近年来在基础物业管理服务之外培养的新的增长点，上半年其中的新零售业务及美居业务大幅增长，带动整个板块高增长。社区增值服务能取得大幅增长跟越秀服务深耕大湾区有关，一线城市特有的优质客户以及具有较高消费水平的消费群体是高速增长的直接原因。

　　社区增值服务业务从2018年-2022年CAGR实现了52%的高速增长，毛利率一直维持在30%以上，属于高毛利业务。中信证券在研报中称“未来该板块（社区增值服务）发展潜力大、盈利提升空间足，是公司实现长期可持续发展的重要业务抓手。”

　　受益于业绩的快速增长，上半年越秀服务经营性现金净流入2.93亿元，截至2023年6月30日，越秀服务在手现金增至46.2亿元。为了回馈股东，公司宣布派发中期股息每股0.081元人民币，派息比率达50%，这也是越秀服务上市以来首次派发中期股息。

　　物业管理企业最大的特征就是轻资产加强现金流，作为具备国资股东背书的物企，越秀服务更体现出这一特征。慷慨派息除了能提高经营回报水平，还有助于提升公司估值。

　　越秀服务的想象空间：国资股东+外拓能力+并购预期

　　背靠国资股东和优质地产开发商，是越秀服务最大的优势。

　　近几年越秀地产销售额增速在行业中排名靠前，同时仍在积极拿地，这为越秀服务的稳定增长打下了基础。目前越秀服务超过一半的在管面积位于一线城市，主要集中在广州地区。相比其他区域，大湾区经济发达，住宅物业管理费水平较高，这是公司能维持较高盈利能力的重要原因。可以预见，由于股东优势，未来几年广州仍将是越秀服务在管面积的主要来源。

　　高端商业楼宇带来的优质客户是越秀服务另一项优势，越秀服务专注于超甲级写字楼管理，旗下在管包含广州国际金融中心、广州越秀金融大厦和越秀财富中心。其在管写字楼不仅管理费用高，平均出租率2022年也达到了90.9%的高水平。

　　凭借母公司在大湾区的优势，越秀服务具备了较强的综合服务能力，物管服务覆盖了多种业态，包含住宅、管理公建类物业、TOD 、工业园和高端商业物业等。

　　在自身品牌力的加持下，越秀服务近几年第三方外拓能力也在增强。在新拓合约上，第三方占比越来越重。2022年新拓合约中来自第三方的面积比重已经达到了64%，今年上半年新增合约面积826万平方米中，16%来自越秀地产，37%来自越秀集团，47%来自第三方。

　　截至2023年6月30日，越秀服务合约面积为7749万平方米，较去年底增长9.8%，新增合约面积约826万平方米，同比增长64.9%；在管面积为5876万平方米，较去年底增长13.7%；合约项目增至416个，在管项目达到346个，服务业主25万户。

　　母公司的支持，以及强大的第三方外拓能力，构成越秀服务未来增长的两大引擎。基于这个逻辑，不少券商预测，未来几年越秀服务将维持在管面积的快速增长。

　　另一个值得期待的增长点是并购，越秀服务2021年6月上市，上市时便拟将募集资金的60%用于并购，但是截至目前公司一直没有大的并购动作。目前越秀服务账面还有46.2亿元的现金，并购愿望加上账面充裕的现金，给了市场不小的想象空间。

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