金茂的长坡厚雪 窥见房企的韧性与未来

　　当潮水退去，才知道谁在裸泳。过去两年房地产行业的深度调整，考验着行业里的每一位玩家。

　　有些房企在这个炎热的夏季再次走向寒冬；也有万科、中海和中国金茂等稳健型玩家，收获了增长和盈利，展现出强劲的生命力，实现了健康、可持续发展。

　　中国金茂在8月29日公布的2023年中报显示，其上半年经受住了市场考验，是这个行业里少数还能获得正向盈利的玩家之一，展现出公司的韧性。原本，保持公司的可持续发展，为股东贡献利润，是企业经营的题中应有之义。如今，金茂这样的房企却成了凤毛麟角。

　　随着行业经历大洗牌，逐渐走向一个全新的发展时期，房企也要在这个全新时期里，找到与过去截然不同的玩法。

　　中国金茂则靠着过去在产品力、城市运营上的长期坚持，形成了自己与其他房企的差异化竞争优势。这会是中国金茂在房地产行业发展新阶段里，得到市场、投资者认可的根基。

　　今年的中报，是房企的一道分水岭。行业洗净铅华之后，中国金茂已然站上主舞台。

　　复苏的秘诀

　　开年的小阳春，让市场对今年的行情本有所期待。没想到，随着市场二次探底，房企在销售上再次遭受考验。

　　克而瑞数据显示，8月百强房企操盘销售额同比降低33.9%，同比降幅较7月进一步扩大。市场仍在探底，尚未企稳。

　　中国金茂则实现了销售额的逆市增长，提前复苏，走出寒冬。

　　上半年，中国金茂累计签约销售金额860亿元，较上年同期增长23%。行业排名也从去年的第12位，再次前进，至TOP11。克而瑞数据则显示，前8个月，中国金茂全口径销售额保持正增长。

　　中国金茂能够提前复苏，得益于它上半年在高端改善住宅领域展现出品牌的强劲影响力，以及持续在一二线城市布局，在这些核心城市中具备良好用户口碑。

　　业绩会上，中国金茂管理层透露，公司88%的签约额由一二线核心城市项目贡献。包括北京永定中国金茂府、青岛崂山大云谷中国金茂府、上海静安天悦和横沔玖境，以及北京望京樾项目，均实现了单盘签约额超20亿元。在上海、青岛等城市，中国金茂上半年单城销售额超50亿元，金茂北京半年签约更是突破百亿，达139.1亿元。

　　有了这些核心城市、明星项目的加持，中国金茂上半年已然实现全年销售目标的55%。加上中国金茂下半年还有1600亿元的供货计划，完成全年1550亿元的销售目标无虑。

　　在销售额增长的同时，中国金茂明显对销售回款率有更强的考核。过去三年，中国金茂销售回款率逐渐从92%提升至104%，今年上半年，这一数据更是提升至106%，创下历史新高。销售回款达909亿元。

　　这是中国金茂在逆市当中，通过提升回款水平，增强自己的风险抵御能力。也表明中国金茂的增长，是基于现金流，有质量的增长。

　　公司管理层表示，上半年中国金茂强化了现金流意识。全力销售去化，快速回流资金，减少资金占用。中国金茂首席财务官乔晓洁表示，中国金茂一直以来财务管理都是以现金流为核心，也能保证整体的现金流安全。

　　“三条红线”方面，上半年中国金茂相关数据均维持在绿档水平；一年内到期债务占比仅14%，较去年底下降8个百分点；境外有息负债占比30%，同比下降7个百分点；负债结构也持续优化，存量债务平均久期5.78年。

　　中国金茂依旧保持着稳健的财务基础，在行业再次经历考验之时，守住了安全的底线。

　　向效益要利润

　　随着房地产行业回归民生行业，过去凭借“三高”模式撬动金融红利的时代已然远去。行业已然形成共识，房地产的利润率水平会向社会平均利润率靠齐。

　　未来的房企的发展，愈发依赖内生增长，而非利用规模跃进式增长，高杠杆来撬动。这是中国金茂的优势所在。

　　中国金茂抓住行业调整周期带来的机会，升级“双轮两翼”业务战略，从规模导向转向效益导向。其本质，是在经营业务、新业务尚未能构成公司主要收入、营利来源的情况下，着力培养这些业务的发展；同时，巩固地产开发业务的竞争优势，保持适度规模增长的同时，持续贡献利润与现金流。

　　中国金茂总裁陶天海表示，中国金茂一方面要继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。

　　上半年，中国金茂实现营收269.43亿元。其中，持有运营业务收入实现了大幅增长，商业板块同比增长68%，实现商业收入2.52亿元，酒店经营板块收入10.7亿元，同比增长109%。

　　组成“两翼”业务的服务、科技板块也表现不错，金茂服务营收同比增长23%至13.53亿元，在管面积增长56%至7098万平方米，中国金茂旗下也已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业。

　　从毛利率水平来看，上半年中国金茂商务租赁及零售商业运营、酒店经营的毛利率分别达到83%、50%，随着未来这部分业务营收提升，中国金茂的盈利能力也能进一步改善。

　　当然，从眼下来说，房企还在转型路上，营收、利润在短期内还要看开发业务。

　　管理层强调，接下来将严把利润指标、优势团队操盘，充分提升未来业绩。

　　具体来说，中国金茂在开发业务上通过城市、产品聚焦，把中国金茂的城市布局聚焦在15个左右核心一二线城市，以及比较优势的城市上。产品上则是聚焦改善类产品，以及关注能实现开发和持有联动的综合体开发机会。

　　如今，金茂的拳头产品“府系”即将迭代至3.0，通过近20年科技建筑技术的发展，中国金茂在产品力上的长期打磨、更新迭代，让它继续保持自身产品力的优势，形成与其他房企差异化的竞争优势。

　　随着行业回归初心，回到产品，房企比拼起了产品力；市场也从过去刚需为主，如今转向改善。中国金茂将从中充分获益，这已反映到它上半年的销售上，并且会持续受益。

　　坚守者的胜利

　　中国金茂已然拿到了行业下半场的船票。过去业务上长期、坚定的布局，让它成为行业都在探索发展新模式的阶段中，走在最前列的头部房企。

　　产品力是中国金茂最明显的标签。金茂府成为行业高端住宅的典范，奠定了中国金茂的市场地位。

　　从2010年北京广渠金茂府、2015年上海大宁金茂府到2019年的深圳龙华金茂府，中国金茂每一次出手，都成为市场上最闪耀的存在。在过去追求规模的时代里，中国金茂能够保持产品力，并不断革新产品竞争力，是难能可贵的。

　　这只是中国金茂能力的冰山一角。在住宅业务之外，金茂在十年前就通过整合资源，做起了城市运营。

　　城市运营属地化特征特别明显。城市的发展理念、产业政策、城市规划和产业导入等等，让市场里能够真正做好城市运营的玩家很少。通过打造上海金茂北外滩、宁波生命科学城和湖州南太湖智慧之窗等项目，中国金茂则在保持项目个体特征的同时，摸索到了可复制、可推广的模式。

　　经过十年实际经验，中国金茂在城市运营领域已经有了领先行业的能力，并形成了明显优势的品牌标签。加上中国金茂得到大股东中化集团的鼎力支持，在资金成本、产业资源上，中国金茂也具备其他央国企很难获得的大型综合体开发，城市运营优势。在城市运营领域，中国金茂已经取得了丰硕的成果。

　　陶天海也表示，在城市运营项目推进过程中，尤其一些政企的互动、产业资源导入，中国中化对中国金茂的支持力度很强。

　　酒店、商业、服务等业务，也在中国金茂过去十年的实践当中，从曾经配合住宅业务的板块，变得精品化、品质高端化。

　　随着公募REITs加速扩容，中国金茂也能够变得更“轻”。过去十年的长期投入，能够得以释放。在持有型物业板块占比将持续提升的情况下，中国金茂会长期从中受益，盘活存量、提升自身资产运营水平，优化报表。

　　中国金茂的长坡厚雪，滚起了雪球。

　　投资者也需要对此重新定价，不再以过去开发商的估值体系看待中国金茂，而是要以城市运营者的视角来重新审视。这也是行业提质增效的另一层含义。

　　管理层在业绩会上表示，中国金茂过去在持有物业上资本运作经验丰富，资产相对成熟。

　　回顾中国金茂过去的业务布局，可以看到，这是具有足够业务前瞻性的计划，也已经有鲜明的企业风格。在房地产摸索新发展模式的情况下，又与行业未来的内涵、方向契合。

　　在全新的发展时代下，谁能率先适应行业的新格局，谁就能最快实现转型，引领这个时代。中国金茂已然走在了行业前列。眼下，同时具备产品优势、多元化优势、经营能力突出的大型房企，也仅有中国金茂等少数玩家了。

　　作为对中国经济依旧举足轻重的行业，中国房地产行业也需要在中国金茂等领路人的带领下，走向一个全新的未来。

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