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降价出货,房企找了个时机

时间:2023-09-18 18:33 | 栏目:公司 | 点击:285次

  来源:地产K线 

  “白石洲项目一期的正式启航,意味绿景中国已站在大发展的起点上。”

  在2023年中期业绩报告中,绿景中国给白石洲旧改定下了很高的调子,而在整份业绩报告中,绿景中国给白石洲旧改留了很大的篇幅,其中最关键的一句话是:“项目一期入市将带来大规模的现金回流。”

  事实果真如此吗?

  9月16日,是白石洲旧改一期正式入市的日子。乐居财经《地产K线》获悉,白石洲旧改案名为深圳绿景白石洲璟庭。

  据深圳市房地产信息平台显示,深圳绿景白石洲璟庭获批预售的为项目1栋,推售住宅1257套,商务公寓1489套,推售的住宅户型为110-117平方米单位,楼面单价最低8.2万元/㎡,备案均价约11.39万/㎡。

  据公开信息,项目附近的波托菲诺纯水岸十五期二手房源的成交价大概在13万-14万元/m²;而项目紧邻的香山美墅7月份刚成交了一套房源,单价超14万;片区内的中信红树湾市场成交单价普遍在14万左右。

  深圳绿景白石洲璟庭“8字头”的最低单价,被置业者称为“深圳地产史上最强倒挂新盘”。而11万的备案均价,与周边二手房相较也打了8折左右。

  以价换量虚实

  这一波低价营销,绿景中国是做到位了。

  深圳绿景白石洲璟庭在正式开盘前,多个购房群内有疑似中介人员发布项目8万销售均价的消息,还有传言称项目“8”字头的房源会很多,预计2/3房源会打折卖。

  除此之外,绿景中国还推出了多重购买折扣,包括即VIP登记95折、冻资100万享95折、准签享98折等。

  低价营销的效果,也很显著。

  开盘当日,深圳绿景白石洲璟庭推出的826套房源,劲销527套,绿景中国收金61亿。粗略计算一下,若826套房源全部售出,绿景中国将收金将近百亿。

  在财报中,绿景中国称白石洲项目一期总计2,746套住宅和公寓,若按首次开盘的均价卖出的话,深圳绿景白石洲璟庭一期预计将会为绿景中国带来321亿元的现金回流。

  去年4月底,绿景中国管理层指出,白石洲一期货值大概为300亿左右。虽然均价低于周边二手房,但实际出售情况明显符合绿景中国的预期。

  白石洲旧改,是绿景中国在2021年3月所拿下的项目,项目4期的施工主体均为深圳市绿景天盛实业有限公司(下称“绿景天盛”)——绿景中国子公司。

  根据规划,白石洲项目总用地面积约46万平方米,总建筑面积约500万平方米,计容建筑面积约为358万平方米,以罕见的体量实现了单一项目规模化。

  项目整体完成的时间,长达8-10年。整体来看,项目的签约率已经超过95%,一期开售外,二期至四期已陆续启动旧屋拆除工作,预计2024年具备全面开工条件。

  暗流涌动

  2022年以来,绿景中国的经营并不如意。一年半的时间,公司亏损超14亿元。白石洲旧改,或许正是绿景中国翻盘的筹码。

  然而,绿景中国的流动性压力或许会对白石洲旧改的开发造成不利影响。

  截止2023年末,绿景中国的总有息负债达到357.21亿元,其中列为流动负债的有息负债为118.79亿元,而公司持有的货币资金为30.68亿元,债务压力可见一斑。

  或是为保证白石洲旧改的顺利开发,绿景中国引入了投资者万科。

  去年6月,万科斥资23亿元进入白石洲旧改,获得了8%的股权,但在利益分配上,万科将获得项目20%利润分配,但仅关乎于项目三期及四期。

  当然,万科也不是“吃素”的,其与绿景中国签下的是一份对赌协议。

  条款之一,即若绿景天盛无法在2025年9月30 日前取得项目第三期和第四期的开发贷款时,或是绿景天盛出现资金缺口无法解决时,绿景中国需要回购股权,不然的话,万科的利润分配将提高至40%。

  倘若绿景中国出现债务违约,那其之后获取开发贷款便无从谈起。据了解,绿景中国有3只美元债,将在今年12月21日到期,债券余额2.77亿美元。而就目前绿景中国本身的资金状况来看,后续项目的开发资金或也还悬着。

  当然,与万科的事都是后话。在绿景中国的操作下,目前的白石洲旧改一期,已然取得了出众的成绩。

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