上半年销售下滑11% 保利地产离“前三”还有多远？

　　新浪财经房产|大眼楼管 王永

　　新浪财经讯 7月8日晚间，保利地产披露了6月份销售情况。前6个月，公司实现签约金额2245.36亿元，同比下滑11.12%；实现签约面积1492.24万平方米，同比下滑8.81%。

　　上半年在疫情影响下不少房企销售数据出现下滑，但仍有超过半数的房企保持了正增长（销售额超140亿的41家房企），保利两位数的下滑幅度在大型房企中无疑是比较大的。

　　2017年，保利董事长曾说“未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。然而事与愿违，2019年保利在全口径销售榜上排第五名，权益榜上则排第六名。2020年前5月，保利在克而瑞全口径销售与权益销售排名分别为第4与第5，依然在前三之外。

　　保利地产前六月销售下滑11% 拿地仍积极

　　一季度受疫情影响，保利地产销售出现大幅下滑。1月到3月，销售额下滑幅度分别达到30%、40%、36%。二季度则开始恢复，4月份同比增0.44%，5月与6与则分别增长12%与8%。

　　在四月份的业绩说明会上，管理层未提及2020年销售目标。从前两个季度销售数据来看，要达到去年的销售额，后两个季度需要保持持续增长。

　　销售放缓的同时，拿地也有所收缩，2019年保利全年拿地总价1555亿，同比下降14.7%。

　　根据Wind统计口径，前6个月保利拿地37宗，拿地总价达到405.41亿元（权益），而去年同期为540.97亿元，减少了25%。拿地权益比例接近80%，相比去年71%有所提高。

　　尽管收缩了25%，上半年保利仍是拿地金额最多的。在克而瑞2019年土储权益货值榜上，前六名分别是恒大、碧桂园、绿地、融创、保利、万科。除绿地和保利外，其他4家上半年拿地金额同比减少幅度均在60%以上，恒大上半年拿地金额仅为79.31亿，碧桂园、融创也不足200亿。

　　截至2019年，保利在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112 万平方米。在克而瑞土储货值榜上，以2.5万亿的规模居第三位，仅次于碧桂园与融创。其权益货值为1.56万亿，居第五名。

　　保利拿地战略是聚焦核心城市及重点城市群。从地域来看，上半年拿地主要集中在二线城市，拿地金额比较大的几个城市分别是郑州、天津、福州、兰州、南昌。

　　其拿地成本也在推升，根据Wind统计数据，2019年保利拿地楼面价为6041.34元，今年前半年为6564.42元，增长了近9%。而2019年保利签约均价为1.48万元，拿地楼面价已经占到销售价格的47%。

　　始终回不到前三的保利 重新布局二线

　　目前保利的负债规模保持稳定。2019年资产负债率为77.79%，相比上年小幅下降，一季度为77.72%，同样小幅下降。

　　截至2019年末，保利地产有息负债2700亿元，同比增2%。截至一季末，有息负债规模增加到2898亿元，比2019年末增加7%。

　　由于保利的央企背景，在融资成本上具有优势。2019年保利总融资成本为5.03%，2020年发行的四期中期票据票面利率都在3%左右。根据开源证券研报数据，2020年上半年，保利地产累计发行公司债与中票85亿元，加权票面利率仅3.19%。

　　融资端的优势是保利上半年仍大手笔拿地的底气所在，不过拿地之后能否保证销售快速增长仍具有不确定性。

　　2017年，保利曾提出三年销售目标，2017年销售额3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。2019年全年保利实现签约金额4618.48亿元，同比增14.09%，距离5000亿元的销售目标尚有距离。

　　保利管理层曾提出，“实现（前三）的路径很多，一个是常规的扩展，另一个是收购兼并整合”。2017年开始，保利除了在拿地上持续投入，还增加了三四线城市布局，当年在三四线拓展面积和金额分别占比37%、18%，2018年继续加码。

　　然而2018年以来三四线楼市库存逐渐累积，去化压力持续增大。根据平安证券研报数据，2020Q1 去化周期（16.6 个月）较 2018 年 3 月低点（12.5 个月）提高 4.1 个月，预计未来销售将逐步承压，这或许也是过去几年拖累保利进入“前三”门槛的主要因素。

　　今年上半年保利拿地主要围绕着二线城市，可以看做某种程度上的回归，这次保利能否重回前三呢？