中海地产：激进抢地逐梦4000亿 北京总价地王收割者

　　地产锐观察

　　摆脱“保守”形象的中海地产，正在扩规模的赛道上逆势狂奔。

　　8月3日，中海地产经过66轮拼杀，耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地，刷新了北京2020年总价地王；溢价率23.44%，核经营楼面价40415元/平米，也刷新了亦庄区域单价地王。

　　就在十几天以前的7月14日，中海地产在京还拿下了房山区稻田地块，经过108轮竞拍，总价40亿，溢价率41.34%。

　　据中指院数据统计，今年1-7月份，中海地产全国总拿地金额已高达641亿，几乎追平去年同期拿地金额（657亿），排名位列拿地百强榜第二位，同比上升两位。

　　在深度调控叠加疫情冲击的大背景下，房企普遍面临资金饥渴且销售承压，拿地趋于谨慎，中海地产为何敢于频频大手笔出手？

　　渴望“规模”

　　可能很多人不知道，中海地产也曾经多年稳坐行业规模排名前三甲。据相关机构统计，在2007年之前，中海地产的销售规模仅次于万科，位列行业第二；2009年下滑至第四；2017年之后年度排名持续位列第七。

　　中海地产2013-2020年销售金额及行业排名

　　数据来源：克而瑞，地产锐观察制表

　　特别是2015-2018年间，行业处于新一轮上升通道，据亿翰智库统计，期间百强房企平均复合增长率达 44%，而中海地产复合增长率仅为 18.6%，在 TOP10 房企中增速最慢。

　　据媒体报道，在2017年年初的一次公司内部会议上，彼时的中海地产董事局主席肖肖曾表示，“没有规模支撑，保持利润增长和领先也是不可能持续的”。

　　在他年满60退休后，颜建国离开龙湖回归中海接棒。虽然颜在不同场合也曾多次强调“规模不是中海最重要的目标，净利润率才是”，但在土地储备方面一改保守形象，表现出了对规模的渴望。

　　中海地产2017-2020年新增土地储备及行业排名

　　数据来源：中指院，地产锐观察制表

　　据公司公告数据，2017年中海地产买入76幅地块，规划建面1741万平米，而2016年拿地宗数仅为18宗，规划建面972万平米，同比呈现大幅增长；2018年和2019年拿地金额均超千亿；2020年1-7月拿地金额641亿（中指院数据），行业排名第二位。

　　按照此前管理层披露的2020年1400亿元的新增土地权益投资预算，截至7月末，全年完成拿地投资45.8%，预计接下来的4个月仍要发力拿地。

　　此前业内一直质疑，中海地产过于追求盈利的平衡，严格维持40%以下的净负债率，但这样做，等于没有发挥出自身融资利率低的优势，是“为了利润而利润”，以至于错失了部分城市强化布局的最佳时机，从而限制了规模增长。

　　进入到2020年，中海地产对土地的强烈渴望已展现无遗。不仅在土地招拍挂公开市场披荆斩棘，还力求通过多种渠道增加土储。

　　今年3月13日，中海地产通过官方公众号宣布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划，诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作。

　　这一口号为“中原逐地，海纳百城”寻地计划也有了战果。7月29日，中海地产与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设，预计总投资近600亿元，是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。

　　早在2017年，颜建国就给中海地产定下了要在2020年实现4000亿港元的销售目标，同时保持30%的毛利率。

　　据克而瑞统计数据，今年1-7月中海地产完成销售1871.6亿，同比下降1.90%，全年要完成4000亿的销售目标仍有不小压力。

　　北京总价地王专业户

　　其实，除了刷新北京的总价地王外，2019年中海地产同样是北京的总价地王收割者。

　　2019年7月15日，中海地产大战56回合，以79.4亿元总价拿下丰台区花香造甲村地块，也刷新了2019年北京的土拍总价地王。

　　如今这块地的项目案名已经亮相，叫做“中海甲叁号院”，目前处于待售状态，销售均价约12万/平米，销售如何还有待市场检验。

　　对于8月份耗资79亿元刚拿下的亦庄总价地王的销售前景，【地产锐观察】投融资微信社群的群友讨论有两种不同的判断。

　　一种观点认为，亦庄是当下北京楼市红海，中海地块被周边在售的限竞房项目包围，销售前景存疑。

　　根据【大伟看楼市】的数据，目前亦庄区域有8个限竞房在售。从去化看，只有和悦华锦（金地、保利、首开联合体拿地）卖的不错，首创远洋禧瑞天著相对还可以，其他都很难卖。

　　来源：大伟看楼市

　　相对而言，中海所拿地块为不限价宅地，且楼面地价和几个在售的限竞房楼面地价相比高出的并不多，在产品打造空间上更占优势。

　　但是，中海地产所拿地块的容积率为2.5，限高80米，做成具有明显差异化优势的高端盘并不容易。

　　区域内销售最好的和悦华锦，打造的是容积率1.8的洋房社区，地块商品住房销售限均价5.27万元/平米。而从实际销售看，当下已经基本全部降价在5万元/平米左右。

　　来源：大伟看楼市

　　而区域内港中旅、雅居乐京华雅郡、金隅金鳞府、首创远洋禧瑞天著等项目，似乎会面临更加艰难的局面，因为拿地楼面价与不限价的中海地产地块相近，待中海地块项目入市后，将面临更为残酷的竞争。

　　另一种观点认为，虽然中海地产拿下的是总价地王，也是区域单价地王，但单价高出的并不多，在户型打造上空间余地较大。如果后续中海能够在营销上规避掉区域交通不利因素影响，销售前景应该比较好。

　　群友同时认为，中海所拿地块配建的5000平米幼儿园可以先建好，用做售楼处，后期项目清盘再移交，这样可以降低营销成本。并且中海这样做也有先例，如大兴在售的项目中海寰宇时代。

　　规模上，利润下

　　屡拿地王的另一面，是利润率的走低。

　　据公司年报，2019年中海地产的毛利率、净利率、归母净利率分别为33.66%、26.12%、25.43%，分别同比下降4.14、1.12及0.76个百分点。

　　2019年33.66%的毛利率比万科低2.54个百分点。归母净利润虽然仍维持行业第一，但是与恒碧万的差距在不断拉近。

　　但客观看，各项利润率的走低也与中海地产拿地调结构有关。

　　据亿翰智库统计，2019年中海地产权益购地金额按城市分布来看， 48.4%的新增土地储备位于一线及港澳城市，同比增加6.4百分点。

　　另据克而瑞统计数据，2019年中海地产在环渤海区域拿地较多，其中北京为单城拿地最多的城市，新增建面近百万平米，占总量的6%。

　　2017-2020年中海地产北京新增土地储备

　　来源：CREIS中指数据库（点击看大图）

　　本文来自微信公众号“地产锐观察”