中梁VS祥生：谁是未来浙系房企二哥 祥生上市亡羊补牢?

　　慧声说房  laochen12 

　　过去，杭州本土房企绿城和滨江长时间占据着浙江房企的龙头地位。如今，来自温州的中梁和来自绍兴的祥生异军突起，撼动着前两者的地位。

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　　合约销售额及土储

　　诞生于温州的房企中梁，2015年销售规模为168亿元。起家于绍兴诸暨的祥生，2015年销售规模为109亿元。

　　随后三年，两家房企都进入更生猛的增长赛道。2018年，中梁合约销售总额达到1015亿元，祥生合约销售金额为1029亿元。两家同时成为千亿房企，在规模上，祥生略微胜出。

　　衡量房地产企业规模最重要的指标是合约销售金额。

　　2015年到2019年，中梁、祥生两家在合约销售金额上你追我赶。

　　2016年、2017年、2018以及2019年，中梁的合约销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元。

　　2016年、2017年、2018以及2019年，祥生的合约销售额分别为325亿元、620亿元、1029亿元、1175亿元。

　　对两家房企来说，2019年是一个重要的转折点。借助于2019年6月的上市，获得资金流的的中梁，增速同比超过50%。而没有上市，融资渠道相对单一、土储不足的祥生则出现了增长疲态，增速刚过10%，规模仍旧在千亿附近徘徊。

　　合约销售金额代表过去，土地储备（在建及用作未来开发）则代表未来。

　　截至2019年年底，中梁土地储备为4290万平米，祥生土储储备为2304万平米。祥生相当于54%的中梁。仅就土储而论，在未来企业规模竞争的赛道上，中梁已经将祥生远远抛在后头。

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　　合约负债及营收

　　房地产公司通过物业销售所获资金不会直接确认为营收，而是先计入合约负债。这主要是因为房企大多数时候卖的都是期房，从开工到竣工再到业主验房收房通常需要两到三年的时间。项目售罄前，成本无法确认，营收也不能确认。

　　因此可以说，合约负债相当于房企的营收“蓄水池”。在某个财报节点、房企一定程度上可根据需要从中“抽取营收”。有了这个“蓄水池”，房地产公司的营收一般不会难看。

　　2017年、2018年、2019年祥生的合约负债分别为369亿元、745.7亿元、779亿元。

　　2017年、2018年、2019年中梁的合约负债分别为518.9亿元、954.8亿元、1158.7亿元

　　2017年、2018年，祥生与中梁的合同负债维持着200亿左右的规模差距，2019年这一差距进一步拉大，达到近400亿规模。

　　需要强调，虽然大多数时候合约负债都能顺利转结，但假如房企资金链出现问题，不能按期交房，甚至项目烂尾，那时合约负债就不是“蓄水池”，而是背上的“泰山”了。

　　2017年至2019年，祥生的营收一直落后于中梁，且差距不小。

　　2017至2019年间，祥生营业收入分别为62.9亿元、142.2亿元、355.2亿元；2017至2019年间，中梁营业收入分别为140.3亿元、302.2亿元、566.4亿元。

　　2017年、2018年、2019年，祥生营收分别相当于中梁的45%、47%、62%，处于追赶势头。

　　2017年，中梁营收140.3亿元，合约销售649亿元，营收相当于合约销售金额的21.5%。2018年、2019年的比例分别为29.8%、37.1%。而祥生的这一比例一直相对较低，2017年、2018年分别为10.1%、13.8%，2019年提升为30.2%。

　　因为前几年“抽水”比例比较低，未来几年，祥生更有机会将营收做得漂亮些，缩小与中梁这方面的差距。

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　　毛利率及净利

　　2017至2019年，祥生的毛利率分别为13.2%、21.1%和23.9%。这不仅远低于前50强房企大多30%左右的毛利，也低于很多比祥生规模更小的后50强。

　　净利方面，祥生2017年亏损2.86亿元，2018年净利4.23亿元，2019年净利大幅增加至32.1亿，2019年净利润的增幅明显，带动净利润率也从3%上升至9%。

　　中梁的毛利水平也不遑多让。2017年至2019年，中梁控股毛利率分别为20.4%、22.9%、23.3%，与祥生比起来，算是“五十步笑百步”。

　　净利方面，中梁2017年4.99亿，2018年25.26亿，2019年65.26亿。2017年至2019年净利率分别为3.55%、8.36%、11.4%，与40家头部港股上市房企15%的中位值相比仍有差距，排名亦在30名开外。

　　总体来说，中梁、祥生两家房企在盈利水平都存在明显不足。非要做个比较的话，中梁稍稍胜出。

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　　净资产负债率

　　总负债与净资产的比例（即净资产负债率）是衡量房地产公司负债水平的关键指标。

　　房地产公司喜欢将负债、现金、净资产、总资产等数字进行四则运算，编造出花样繁多的“负债率”。不过，这些名目繁多的指标都不如净资产负债率更简明、更清晰、更能反映房企债务问题。

　　2017年至2019年祥生的净资产负债率分别为1380%、740%及360%。截止2019年年底，祥生的经营性现金流量净额仅有35亿元，现金及现金等价物为24亿元，相比当期债务规模而言，祥生地产的流动性资金并不宽裕。

　　2017年至2019年，中梁资产总额分别为：992.1亿元、1680.7亿元、2245.2亿元；净资产总额分别为：23.5亿元、67.5亿元、208.7亿元、；总负债（流动负债+非流动负债）分别为968.6亿元、1613.2亿元、2063.5亿元。相应，净资产负债率分别为4121%、2389%、989%：总资产负债率分别为97.6%、96%、91.9%，一直维持高位运行。

　　众所周知，房地产是高杠杆行业，大多数房企通过举债快速扩大规模。通常而言，总资产负债率在70%、净资产负债率在500%的水平相对健康。

　　观察可知，虽然近三年来中梁、祥生两家房企都在降杠杆，但它们的债务风险都不在安全边际，且中梁的债务风险远远大于祥生。

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　　结语

　　就规模而论，2019年，中梁已经在浙系房企中排名第二。祥生因未上市，2019年发展步伐迟滞，被中梁大幅度甩开。

　　2020年，中国房地产市场进入坚定调控期，选择此时赴港上市的祥生，有点“亡羊补牢”。

　　中梁的危机依旧在于举债过高，一旦房子难卖，去化不足，则危机丛生。祥生因为土储不足，未来上规模难度较大。且信托融资渠道被堵，上市计划迟迟未有批复，长期下去，资金链危机亦不可小觑。