深圳7·15新政满月：楼市成交大幅降温，价格却未见松动…转折或在四季度？
自7月15日深圳发布楼市调控新政至今，已过去一个多月。新政一方面提高了购房准入门槛，另一方面重启了“豪宅税”，使得此前狂热的楼市一夜之间“入冬”。这个被视为深圳史上最严的楼市调控政策给深圳楼市带来多大冲击？调控下深圳楼市展现怎样的真实面貌？日前记者走访市场了解到，从交易量和交易额来看，此前“高烧”的深圳楼市确实已大幅度降温，但从价格上来看，却未见明显降幅，反而卖方惜售情绪更加浓厚，新房市场竞争愈发激烈。业内人士指出，今年四季度或将迎来新政后的第一个拐点。
二手房市场：业主越发惜售 750万以下成交活跃
新政实施后的这一个月，不少购房者都感觉到，放出来的房源比之前更少了。“我每天都在刷各大房产中介平台的APP，关注的几个楼盘每天都是那几套，一个月来都没什么新房源。”新政之前没买成房子的吴女士，这一个月来仍在密切关注楼市的动态，继续寻找合适的房子。
吴女士所言非虚，以此前被盛传的南山前海“神盘”诺德假日花园为例，记者在贝壳APP上看到，整个楼盘仅有20套房源正在出售。“现在放盘量的确比新政前更少了，即使有新增，价格都会吊起来卖。”负责前海片区的房产中介小李对记者表示，现在业主的心态也在观望，不需要换房不急用钱的，都不诚意放盘出售。此外，小李告诉记者，有些业主还在期待深圳经济特区成立40周年的“大礼包”，届时房价又可以涨一波。
“业主一方面害怕卖了买不回来，一方面又害怕市场会崩，所以但凡有新挂出来的房源，价格都比较高。”小李告诉记者，以他代理的一套房子为例，新政后以1280万挂出来，一段时间后没有人响应，业主就索性不卖了，撤盘放租，租金还高于市场价。
从价格上来看，除了急用钱的业主会大幅降价出售外，大部分业主的议价空间都不大。“诚心卖的业主，价格空间会比以前多，但多不了多少，比如新政前有5-10万的空间，现在就10-20万，因为诚意卖的业主本身也不会把价格挂得很高。”小李说，二手房市场的价格没有所谓的指导价，哪怕有一个人挂了个天价，只要有成交，这个价格就会成立，同小区同户型的房源也会依照这个成交价格去报价。这就是新政之前，某些楼盘业主所采用的联合涨价的手法。
价格没有松动，成交量却是实打实地下降了。深圳房地产中介行业协会数据显示，新政出台后的第二周，深圳二手房成交量一度下跌8成。“现在已经8月中了，我们公司的成交业绩才1000多万，上个月都破7000万了。”深圳某房地产中介平台经纪人小罗告诉记者。
事实上，成交量下降的同时，也出现了两极分化。由于新政对总价在750万以上的房子征收豪宅税，致使这部分商品房的税费大幅提高，但750万以下和144平方米以上的商品房却不受影响，因此，这两类商品房依旧正常交易。“我们这个片区的两个分店，成交都挺多的，主要是750平米以下的上车盘，我自己手上也有成交，总价在四五百万的。”小李告诉记者，首套房的刚需购房者依然不少，这部分购房者成为新政后的购房主力。
一手房市场：竞争更加激烈 开发商加快推盘节奏
新房市场方面，其紧俏程度有增无减。对新房来说，新政影响最大的是入户不满三年的购房者，不少人因此一夜之间失去了房票。在深工作多年后，张峰（金麒麟分析师）去年开始谋划在深圳买房，因此去年把户口迁到了深圳，但7.15新政实施，张峰失去了购房资格。据不完全统计，新政至少影响30%的意向购房群体。
此前朋友圈曾流传一份深圳新房蓄客量的情况说明，华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘，新政后目标客户量整体都下降了40%以上。还传闻光明网红盘勤诚达正大城在新政后有三分之二的诚意登记客户失去名额。
二手房价格居高不下，部分新房价格因政府限价而成为购房者争抢的“香饽饽”。表面上看，新政使得许多人失去了购房资格，从而使新房市场竞争没那么激烈。但事实上，新房摇号方式的变化和购房者结构的变化，使得新房市场迎来更多竞争对手了。“当时收到通知说我没有摇号资格，我都还不信，说要62分以上，原来大家分数都那么高的。”原本打算参加华强城市花园（一期）积分摇号的钟鑫（化名）在收到信息后表示很是失落。
记者从一些中介人士处了解到，一些被高房价和高税费挡在门外的购房者，开始转战新房市场，而这部分购房群体中不乏在深圳居住长达十年以上的购房者，甚至有不少深圳本地人，若按积分摇号的方式，这部分人具备很强的竞争力。
2017年1月19日，深圳出台了新房限价政策，自此深圳楼市开始了二手房与新房价格倒挂的局面，“买到即赚到”的观念掀起了深圳楼市“打新”的热潮，这股热浪也使得开发商对新房的参观和销售设置了重重门槛。记者日前前往位于南山西丽的新房远洋天著踩盘，结果被保安拦下，还被告知看房采取预约制，没有预约不得进入。随后记者致电该楼盘的销售员得知，若想参观样板间，不仅需要预约，还要验资300万元。
新房市场如此紧俏，除了一二手房价格倒挂的原因之外，供需失衡是根本的症结。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，而据深圳房地产信息网数据，今年上半年深圳合计成交16727套新房住宅，也就是说，下半年还将有3万多套新住宅入市。记者也从深圳一房地产开发商相关人士处了解到，公司也正在抓紧推出旗下楼盘，加快节奏开放样板间。
业内人士：新政打压“炒风”效果明显 今年四季度或将迎来转折点
记者留意到，新政之下，不少购房者将目光转移至深圳周边的惠州、东莞、中山、南沙等地区。“我们打算在南沙买一套了，房子很大很舒服，离深圳也不远。”在深圳楼市新政中失去了购房资格的张智近期看中了广州南沙的一套房子，因为家人也在广州，因此打算全款买下，周末可以回去陪伴家人。
新政之下，像张智这样的临深购房者不在少数。记者了解到，原本只是深圳周边的东莞、惠州、中山等城市的楼市因为某些企业的入驻，以及交通的建设而日渐热起来，但这波楼市行情之下，连平时较少深圳客关注的广州南沙、黄埔都开始升温。比如，就在7月19日，广州南沙恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，现场有上千名深圳客组团认筹。在价格上，还有一些临深楼盘备案价格创下新高，如位于惠州的金山湖华润万象天汇最新备案价最高达到20271元，相比5月初的最高备案价18903元，短短两个多月涨幅逾10%。
据记者了解，临深购房群体主要分为两类：一类是手里有闲钱的投资者，另一类则是在深圳没有购房资格或者买不起的刚需客。“除非有闲钱购买，不然真的不建议，会占用贷款名额，日后不好出手，进退两难。”房产中介小卢对记者表示，虽然自己也有代理一些深圳周边新盘，但也建议购房者谨慎购买。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，临深购房，自住肯定没有问题；投资的话，先考虑二手房交易活跃的区域，否则恐怕会一直站岗。
深圳7.15楼市新政已落地一个月有余，如何评价新政效果？何倩茹对记者表示，新政在当前所体现出来的效果，可以用“比较好”来形容，“炒风明显比压制住了，刚需客虽然受到的限制较少，但也陷入了观望状态，房价开始趋稳，市场进入冷静期。”何倩茹说。
虽说刚需客受到政策的限制较少，但这一剂政策的“猛药”，却让不少刚需客即使持币也难以“上车”。何倩茹分析，由于限购条件收紧，部分业主担心卖房后不能重新购买，封盘的业主变多，导致二手房市场放盘量较此前减少，供需不平衡的情况出现进一步恶化。她预计，未来半年，由于有价格优势，新房市场将受到更多购房者的关注，尤其是网红盘，去化率都将非常理想。二手房市场则将继续沉寂，但总价较低的深圳东部二手房市场关注度或将高于西部。此外，今年第四季度会是第一个转折点，政策的消化期或将结束，成交量有望回升，而农历新年则会是第二个转折点。总体来看，楼市更长期的变化，要看这两个转折点的实际变化才能进一步作出判断。对于刚需购房者，何倩茹建议，今年下半年可认真考虑购房问题，预计下半年房价相对平稳，业主也不会坐地起价，是个不错的置业窗口期。
