焦点|“深八条”出台严堵炒房漏洞 火爆的深圳楼市将会降温？
来源：中国房地产报
原创 中房报
中房报记者 许倩|北京报道
继宁波、杭州、东莞之后，深圳也加入到了收紧楼市调控行列。
7月15日，深圳市住建局等部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（业内称之“深八条”），其中重点是调整商品住房限购年限：在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房；对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这被业内认为是此次政策升级的核心，且最为严厉。
“简单果断”，不少人这样评论。
政策一出，也令不少购房观望者措手不及，一下子失去了购房资格。
无疑，深圳新政对于打击意图通过落户途径购买商品住宅或为购房假离婚的行为，也是最直接的，有利于缓解深圳住房供需紧张氛围。
对于上述政策的出台，深圳市住建局称，近几年深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策以切实支持合理自住需求。
深圳房价会就此止涨吗？在中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎看来，该政策对房价的抑制主要体现在短期预期引导上，起到暂时降温效果。该消化期后，深圳楼市的中长期运行趋势不会变化。从中国的现实情况看，深圳可能是未来唯一一个房价有较大上涨空间的超级城市，和北京，上海相比，深圳有这样9个方面的特征，决定了它长期的房价还将处于一个上升的态势。
但上述政策似乎也反映到了股市上。今日，三大股指均下跌，地产股领跌。截至7月15日收盘，上证指数下跌1.56%，深证成指下跌1.87%，沪深A股房地产股整体下跌3.27%。141只房地产个股中，仅8只上涨；其中，万科股票下跌2.28%。
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严打投机炒房 “深八条”祭出
严打投机炒房，这次深圳市政府部门动了真格。
此次深圳楼市调控新政规定，在限购上深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个税或社保证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照“提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个税或社保证明方可购买商品住房”的规定执行。
深圳市住建局解释称，近几年，深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求。
据深圳当地市场人士称，大部分炒房客正是借助新深圳落户获得首套房贷款资格，进而进入市场。
对于离异者深圳新政规定，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。如此一来，至少3年内还是锁定离婚前房屋持有状态，通过离婚获得购房资格失去意义。
在限贷上，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
新政还将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的；并将豪宅税统一为实际成交总价低于750（含本数）万元。
深圳调控收紧是市场过热的必然结果。在“深八条”出台前夕市场猜测已久。
据长沙市住建局官网发布信息显示，7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。会上，长沙市住建局房地产市场监管处详细介绍了长沙房地产市场调控的做法和经验，深圳市住建局考察组给予高度评价。
“主要是去了解长沙‘反炒房’政策，学习对投资投机的打击，长沙在控制房价上涨预期和稳定楼市方面拥有先进经验。从深圳角度来讲，因为过去几个月房价明显上涨，投资客再次泛起，大家对于政策调控预期也比较强烈。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
此前，由于深圳楼市涨得实在太猛，坊间就不断传闻深圳将出台更严调控新政，这次“取经”更加重市场猜测，一时间，恐慌性购房与签约暴发出来。
就在7月7日，深圳市房地产中介协会发布《关于切勿散布、轻信房地产市场不实消息的郑重提示》称，上半年来房地产市场上有少数炒房人群，有意识地通过网络舆论，营造楼市追涨氛围。深房中协数据显示，7月第一周关于深圳市即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任的催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。
现在，调控“靴子”终于落地。继宁波、杭州、东莞之后，深圳也加入到了收紧楼市调控行列。
火爆的深圳楼市会降温吗？
这半年，深圳房价涨的有多高，数据可以作证。
数据显示，上半年深圳二手住宅成交4.36万套，同比增长39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。上次“破万套”还是2016年3月份，彼时是近10年来深圳楼市最火爆的时期。
房价亦涨出新高度。截至2020年6月末，深圳二手住宅均价为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8%。一线城市中，深圳6月份二手房均价比北京高20%，比上海高36%，是广州的2.09倍。就在去年年底，深圳房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。
从深圳业主调价涨价房源占比看，深圳市场预期普遍看好，涨价房源占比持续上升。2020年6月，深圳业主涨价房源占比为54.6%，环比上升2.2个百分点，同比上升29.9个百分点。
上半年深圳楼市确实“火得不像话”。部分新房项目甚至出现“万人摇号”、“日光盘”等现象，买房需缴纳上百万元的“喝茶费”、“更名费”重现江湖，楼市供求紧张。
“深圳楼市的这一轮火爆，投机炒作起到导火索的作用，最主要是影响了预期。”易居企业集团CEO丁祖昱表示。
据深圳中原数据，3月以来，市场中的投资需求比例逼近40%，几乎达到了2015―2016年水平。
此番调控升级后，深圳楼市能否降温？对此，市场观点出现分化。持降价观点的专家认为，按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场将进入成交量萎缩、房价调整的阶段。“如果深圳新政严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大。预计深圳未来半年房价跌幅在5%以上。”中原地产首席分析师张大伟认为。
“虽然金九银十成交量还有机会继续攀升，但是高度有限。如果没有达到市场预期交易量，不排除此后成交价格也出现小幅下挫。市场预期对交易行为的指引作用还是很强的。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
部分专家则认为，新政对深圳楼市的影响主要体现在短期降温，从中长期来看，深圳房价还是会上涨。
柴铎认为，从中国现实情况看，深圳可能是未来唯一一个房价有较大上涨空间的超级城市：其一，深圳产业结构趋向于高精尖，未来经济增长前景突出。其二，深圳是一个移民城市，人口结构更加年轻化，大量年轻人口还在不断涌入，带来的更是未来长远的住房需求。其三，深圳市目前中国一线城市中唯一不提“纾解功能”、“限制外来人口”的城市，人口吸引力强。深圳的土地面积只有1900多平方公里，人地矛盾决定了深圳未来房价、地价的运行态势。
“调控严格说明市场情况、基本面较好，反而值得花精力去深耕。下半年深圳楼市将稳中有升，而其所在区域公司也会持续布局。“一位华南区域开发商人士称。
但值得肯定的是，下半年热点城市楼市调控收紧的大网已经撒开，借道户籍炒房入场难了。
