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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，荣盛发展及财务总监景中华整体的财务成绩得分79分，整体表现相对一般。景中华，注册会计师，毕业于江西财经大学，曾任龙湖集团财务中心总监，现任荣盛发展公司财务总监，副总裁。
首先，从债务规模及结构来看。
据Wind数据显示（下同），今年上半年，荣盛发展的短期债务达到295.67亿元，长期债务达377.29亿元，总债务规模相较于去年同期减少9.47%，债务扩张得到有效控制。不过，其中的短期债务占比达到43.95%的较高水平，其结构还有较大的改进空间。
而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达286.75亿元，超过2百亿的资金储备并不足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为0.97，荣盛存在一定的偿债压力。在现金短债比这一指标方面，荣盛发展踩了此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。
其次，从房企杠杆率方面来看。
荣盛发展的资产负债率为82.74%，而在剔除810.15亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达74.96%，仍超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年为85.85%的水平，低于100%的红线。
荣盛发展上半年的财务数据踩了两条红线，短期流动性及高杠杆率的风险仍存，且短期债务结构存在长期化的空间。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为82.74%，没有变化。
再次，从或有的隐性债务方面来看。
对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
今年上半年，荣盛发展的少数股东权益占比达到8.38%的低水平，而上半年少数股东损益仅为0.54亿元，占净利润28.92亿元的1.86%%。这明显少于2018年中的少数股东权益占比8.7%，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为0.21，存在一定的“明股实债”嫌疑。此外，荣盛发展账面对合、联营公司的股权投资合计28.9亿元，占总资产的1.97%。
而从债务对于利润表的影响来看。
平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。荣盛发展的平均融资成本较高，达到约8%，相应的以利息支出为代表的财务费用也较高。上半年荣盛发展的财务费用率达1.97%的水平，此外报告期内利息支出约54亿元，其中资本化利息约46亿元，资本化比例达到约85%的水平。
不过，由于较低的少数股东权益且杠杆率相对不高等缘故，荣盛发展上半年的盈利能力表现较为一般，加权ROE仅为6.76%%，在行业处于中游水平。
最后，从量入为出的拿地政策来看。
荣盛发展的土储建面达到4029.66万平方米，相较于2019年1098万平方米的销售面积来说，可以满足未来3年左右的销售，土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到约为59%。
此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。荣盛发展上半年的拿地均价为4458元/平米，销售均价为11106.12元/平米，地价与房价之比为0.4，处在合理略高水平。且公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有2.78%的低水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。
面对账面资金并不充足且短期债务占比较高的情况，荣盛发展的融资成本是偏高的，而其中“明股实债”的可能性值得注意。而面对短期债务占比较高的问题，荣盛发展景中华在4月业绩发布会上表示，公司今年融资计划为520亿元，并会做公开市场的债券发行等动作。荣盛发展的债务规模预计将在下半年快速提升，这对于已经踩了两条红线的景中华来说，是存在较大压力的。
附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：
有息负债规模增速；
现金短债比；
短债占比。
而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：
资产负债率；
剔除预收款后的资产负债率；
净负债率；
永续债调整后的资产负债率。
此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：
少数股东权益占比；
对合联营企业投资/总资产；
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：
平均融资成本；
财务费用率；
利息资本化率；
ROE；
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：
地价/房价；
一二线土储占比；
土储去化周期；
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。
