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近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，龙湖集团及CFO赵轶的财务成绩得分85分，整体表现较好。赵轶2006年加入龙湖，历任重庆公司高级经理、成都公司财务总监、集团财务管理中心总监及财务部总经理，并于2015年任龙湖的执行董事，担任集团首席财务官及投资委员会委员。
首先，从债务规模及结构来看。
据Wind数据显示（下同），今年上半年，龙湖的短期债务达到172.14亿元，长期债务达1513.4亿元，总债务规模相较于去年同期增长20.35%，增速较快，债务规模扩张速度需合理控制，但其中的短期债务占比仅为10.21%的较低水平。
而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达782.58亿元，超过七百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比达到4.55的高水平，短期无明显偿债压力。在现金短债比这一指标方面，龙湖是大幅超过此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”的。
其次，从房企杠杆率方面来看。
龙湖集团的资产负债率为75.91%，而在剔除1953.8亿元合同负债及预收款后，其资产负债率为67.09%，低于70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年略有上升至51.4%的水平，大幅低于100%的红线。
龙湖上半年的财务数据都避开了三条红线，高杠杆率的风险较小。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为75.91%，没有变化。
再次，从或有的隐性债务方面来看。
对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别的大小，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
今年上半年，龙湖集团的少数股东权益占比达到46.15%的高水平，而上半年少数股东损益达到24.26亿元，占净利润87.65亿元的27.68%。这一占比少于2018年中的少数股东权益占比，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为0.7。
此外，龙湖账面对合、联营公司的股权投资分别为99.93亿元、68.98亿元，合计168.91亿元，占总资产的2.32%。
而从债务对于利润表的影响来看。
平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。龙湖的平均融资成本较低，为4.5%，相应的以利息支出为代表的财务费用率也较低。上半年龙湖的财务费用率为0.14%的较高水平，但值得注意的是，报告期内利息支出39.46亿元，其中资本化利息38.73亿元，资本化比例达到98.15%的超高水平。
不过，由于较高的利息资本化率等缘故，龙湖上半年的盈利能力表现一般，加权ROE为6.73%，在行业处于中上游水平。
最后，从量入为出的拿地政策来看。
龙湖的土储建面达到7354万平方米，相较于2019年1885.6万平方米的销售面积来说，可以满足未来约4年左右的销售，土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到81%，整体土地储备质量较高。
此外，今年上半年受疫情影响，房企之间土地政策出现了明显的分化。龙湖上半年的拿地均价为6425元/平米，销售均价为16973元/平米，地价与房价之比为0.38，处在合理偏高的水平。不过，公司上半年的ROIC（投资回报率）仅有1.17%的水平，这对于CFO项目投资的财务测算提出了更高的要求。
在上半年业绩发布会上，CFO赵轶表示，龙湖上半年保持财务结构安全，以自律换自由。但今年上半年同比较快的债务总规模的增速，以及高比例的利息资本化处理的手法，仍存在需合理控制的需求。
附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：
有息负债规模增速；
现金短债比；
短债占比。
而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：
资产负债率；
剔除预收款后的资产负债率；
净负债率；
永续债调整后的资产负债率。
此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：
少数股东权益占比；
对合联营企业投资/总资产；
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：
平均融资成本；
财务费用率；
利息资本化率；
ROE；
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：
地价/房价；
一二线土储占比；
土储去化周期；
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。
