新浪财经房产|大眼楼管
近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，雅居乐及CFO整体的财务成绩平均分为83.53分，表现中等。2019年5月，雅居乐前CFO张森提出辞职，公司副总裁潘智勇于张森辞任后接任CFO。潘智勇于2017年加入雅居乐，主要负责财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理等。在加入雅居乐之前，潘智勇曾于中国农业银行广东省分行担任多个职务，包括市场开发部、机构业务处及对公业务管理部总经理、行长助理及副行长。
首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，雅居乐的有息负债规模为989.39亿元，较2019年同期增长5.74%，增速相对较为平稳。但负债结构相对不算合理，短债占比达到40.74%。截至6月末，公司的现金短债比为1.15倍，虽无短期偿债压力，但若考虑开发投资等需求，这一现金水平也不算充裕。
而在杠杆率方面， wind数据显示，截至2020年6月末，雅居乐的资产负债率为76.26%，而剔除预收款后的资产负债率为72.79%，触及监管给出的不超70%的红线。此外，雅居乐还有136.33亿元的永续债，调整永续债后的资产负债率为80.78%，较76.26%上升了4个多百分点。截至6月末，公司的净负债率为73%。
从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
2020年上半年，雅居乐对合营联营的投资为156.43亿元，占比总资产仅5.18%。而当期公司的少数股东损益为6.62亿元，占净利润的10.44%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为8.73%，与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年，公司的少数股东权益为100.11亿元，占总权益的13.97%。
在债务对于利润表的影响方面，上半年，雅居乐的平均融资成本为6.78%，较2019年的7%多有一定的下降，但在行业头部房企来看，这一水平并不占优势。上半年公司的财务费用率为10.78%，而利息资本化率为72.63%。wind数据显示，截至6月末，公司的ROE为11.09%，较2019年同期略有下降。
最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，2020年上半年，雅居乐的拿地均价约3718元/平方米，占当期销售均价的27.32%，有一定的地价优势。截至期末，公司拥有土储建面5303万平方米，约是2019年销售面积的6倍，土储相对充足。Wind数据显示，截至2020年6月末，公司的ROIC为2.24%，中等水平。
附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标
对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。
其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：
有息负债规模增速；
现金短债比；
短债占比。
而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：
资产负债率；
剔除预收款后的资产负债率；
净负债率；
永续债调整后的资产负债率。
此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：
少数股东权益占比；
对合联营企业投资/总资产；
少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。
在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：
平均融资成本；
财务费用率；
利息资本化率；
ROE；
从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：
地价/房价；
一二线土储占比；
土储去化周期；
ROIC。
针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。
