原标题：地产行业又面临洗牌，看看万科郁亮这些年的关键判断
万科董事会主席郁亮
记者 | 黄昱
从2007年提出“拐点论”到2012年预测“白银时代”即将到来，再到2018年判断“白银时代”已经到来，万科对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。
最近地产行业最大的变化莫过于“三道红线”的提出。据界面新闻了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家试点房企需要在9月份上报反馈信息，并提出具体的降负债方案。
作为过去十多年一直在地产行业保持龙头地位的万科，在行业的不同周期都会有预见性的判断。如今地产行业将面临“三道红线“监管下的又一次变革，万科也继续有着自己的理解。
万科董事会主席郁亮近日表态，明年开始“三道红线”政策会全面实施，房地产行业也就到了管理红利阶段，所有的开发商再次来到同一起跑线，原来所有的优势、做法可能都不成立了，可以说是全部归零。
这并不是郁亮首次提出房地产进入管理红利阶段。今年6月的股东大会上，郁亮就曾指出，房地产行业的白银时代特征日趋明显，行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展的决定性因素，从土地红利到金融红利，现在到了管理红利时代。
如今“三道红线”箭在弦上，这让郁亮更加确定管理红利时代的到来。在他看来，“三道红线”的提出，影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。
以“三道红线”的实施为转折点，郁亮把中国房地产行业分为三个阶段，第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段；2002年之后，是金融红利阶段；“三道红线”开始，金融红利时代画上句号，进入管理红利阶段。
郁亮指出，在土地红利阶段，谁有关系拿到地谁就可以赚到钱。土地招拍挂制度出台后，买地就不能凭关系，而要花钱了，谁的产品做得好一点，谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来。
进入管理红利阶段后，郁亮认为，房地产企业应该向制造业学习，向管理要效益。市场发生变化，战略要跟着变化，同时还要管理精细化。
房企要想活下去就是要有好产品、好服务。“在土地红利，很多有本事拿地的人最后也没有了。金融红利阶段也一样，有能力借很多钱，但没有好产品、好服务也不足以让你活到今天。”
地产行业的重大游戏规则已经改变，影响所有的企业而不只是某些企业。开发商的打法已经要变了，例如万科从财务纪律提高到财经纪律，两者的区别在，要把投资纪律考虑在里面。
郁亮指出，因为这次的融资监管是穿透式、全覆盖的，企业做多层结构、明股实债等财务技都是没有用的。
除 “三道红线”外，房地产行业进入白银时代的深水区也是郁亮判断管理红利时代到来的关键。
今年3月，万科在致股东书中指出，白银时代现在已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来，从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。
在万科看来，存量竞争是精益化的竞争，极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。
万科是一家喜欢预判市场的公司。2001-2008年，中国房地产市场一路高昂，但因2007年局部地区楼市出现波动，王石在2007年末提出“拐点论”，并率先在全国范围内多个项目降价，一时引起了极大的争议和质疑。
不过很快金融风暴席卷全球，国内楼市也陷入低迷，2008年商品房销售出现近十年首次负增长的情况。事实证明王石的预判是正确的，万科也顺利度过那次危机，并在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。
在随后救市政策的支持下，中国房地产在2009年直接从寒冬进入盛夏。2010年，中国房地产持续火爆，国家统计局数据数据显示，这一年全国房价上涨6.4%，全国房地产开发投资同比增长33.2%至4.8万亿元。
经过2009年-2010年连续两年房价飙涨，政府调控也开始持续加码。到2011年，无论是力度还是广度，都已全面升级，房地产交易全面受挫。
2012年，楼市处于资金收紧环境下的调整周期，郁亮抛出“白银时代”理论，认为“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”，跟黄金时代不同，白银时代竞争更为激烈，个位数的增长速度将成为常态。
以此理论为基础，万科开始向城市配套服务商转型，积极发展多元化业务。
白银时代的说法刚提出时，并没有得到太多认可，但楼市在2014年又陷入低迷，加上王石、郁亮在多场合再次阐述白银时代到来的观点，不少开发商信了，并且紧跟万科开始转型。
然而那时“白银时代”并没有真的到来，不少热衷转型的开发商也因此错过了快速扩张规模的黄金时期。
2015年，楼市转而迎来一个销售大年，调控松动、信贷宽松、地价上涨、去库存策略让全国没有难卖的房子，恒大、碧桂园、融创等快速崛起，通过加大杠杆、高周转，实现了快速扩张，一下子追赶上万科。
但从2016年开始，房地产行业又进入新一轮调控周期。2018年下半年，楼市明显降温，同年9月，郁亮指出，万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，但现在转折点实实在在到来了。
“危机感驱动”之下，万科率先喊出“活下去”口号，提出要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
彼时，外界有不少声音质疑万科故意夸大行业危机。郁亮在2018年底解释道，面对同一个事情，每个人看法不同，例如面对半瓶水时，可能有的人认为只剩下一半水了，还有的人则认为还有半瓶水可以喝。
与提前做好过冬准备的万科不同，不少房企已经倒在了这次“寒冬”中。2019年，曾进入房地产销售百强榜的三盛宏业破产，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团申请破产重整，五洲国际、新光集团等先后被爆出资金链危机。
部分行业排名较为靠前的房企，也因为资金链的问题，不得不以出售项目或股权的方式求生存，如福晟集团、泰禾集团、富力集团等。
今年疫情再一次加速了房地产行业的洗牌。人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。
在过往多年的房地产行业数轮调控周期中，万科总会依据自己对市场的感知作出研判，也正是他们对市场和政策的敏感性，才一直保持住了在行业的龙头地位。
