新浪财经房产|大眼楼管 王永
新浪财经讯 对于房地产来说，规模背后总离不开“杠杆”二字，融资一直是房企运作中非常关键的一个环节。而融资成本的高低则在一定程度上反映了房企的综合实力，未来也会对其整体竞争力产生较大影响。疫情后境内融资迎来短暂宽松窗口期，众房企纷纷抓住机会积极“补血”，而此前火热的海外债则有所降温。不过部分房企融资利率低至2%-3%左右，而有些房企虽较此前利率有所降低，但仍高达8%以上，甚至达到10%。新浪财经大眼楼管特推出“资金成本下降，谁的利率还在高位”系列报道。
银城国际是一家销售快速增长的区域房企，2018年与2019年销售额增速分别达到65.7%与107.7%。然而由于结算项目权益占比低，结算项目毛利率与净利率下降，导致2019年净利润出现大幅下滑。
与此同时，公司的负债率仍处高位，2019年资产负债率达到88.34%，净负债率则高达188.89%。一年内到期的负债为49.18亿元，而其账面现金仅为28.94亿元，已经不足以覆盖短期负债。
银城国际发1.4亿美元债 实际利率高达13.356%
6月26日，银城国际控股发布公告称，公司发行的1.4亿美元票据在港交所成功上市。本次1.4亿美元票据到期日为2021年6月25日，年利率为12%，考虑到发售价为本金的98.644%，实际利率达到13.356%。
根据Wind统计数据，今年以来内地房地产企业发行海外债票面利率平均值为8.4%，中位数为7.94%。很多大型房企利率在6%左右，最低的在3%以下，最高则达到14.75%。银城国际控股12%的票面利率，在内房企发行的海外债中是比较高的。
在今年房企融资利率下行的大趋势下，银城国际发债实际利率不降反升。银城国际2019年3月正式上市，2019年12月19日完成过一笔1亿美元优先票据发行，票面利率为12.5%，发售价为本金的100%。此次13.356%的实际利率比去年高出0.856个百分点。
尽管银城国际上市后一直努力降杠杆，但目前负债率仍处在高位，2019年其资产负债率下降2.22个百分点，仍达到88.34%，净负债率则高达188.89%。
截至2019年底，银城国际借款总额为105亿元。其中一年内到期的负债为49.18亿元，1-2年到期的为23.16亿元。而其账面现金仅为28.94亿元，不足以覆盖短期负债。
从披露的情况来看，不同类别贷款的融资成本差别较大，最低为4.72%，最高则达到15%。从一年内到期49.18亿元债务来看，其中最大的一笔28.63亿元利率为4.72%-6.81%，而另一笔6.98亿元贷款则高达12.5%。
2019年有息负债总额虽然较前一年下降，但是财务成本加资本化利息总额由前一年7.04亿元增加到8.1亿元。其中资本化利息大幅上涨，由前一年的4.5亿增长到6.45亿元。
在利息总额还在增长的情况下，银城国际2019年增加了资本化利息，通过这一“操作”，将财务费用由上年的2.54亿元减到1.67亿元。就算是这样仍未能挽救净利润，2019年净利润大幅下滑66%，仅剩1.5亿元。
2019年银城国际营收增长了79.3%，净利润下滑的原因是结算项目毛利率较低，2019年毛利率下降13个百分点至16.3%，净利率则下降5.8个百分点至4%。与此同时，公司此前合作开发项目进入结算期，银城国际在项目中的持股比例较低，2019年其少数股东损益大幅增加，由前一年5288万增至2.1亿。这些因素共同蚕食了公司的净利润。
2019年权益销售占比仅为55% 前5月销售大幅下滑43%
2019年净利额的下滑暴露了一个问题，过去几年银城国际通过合作开发实现了销售额的跨越式发展，但由于权益占比低，猛增的销售额并未带来净利润的同步增长。
2018年银城国际合约销售额同比增长65.7%达到95.45亿元，2019年销售额达到198.21亿元，同比增长107.7%。
销售额大幅增长的同时，少数股东权益也在大幅增长，从2017年到2019年增幅分别达到152%、28%、80%。
根据克尔瑞数据，2019年银城国际权益销售111.1亿元，权益销售占比仅为55%（以克而瑞全口径201.4亿元计算）。
目前的银城国际，在扩张上已经稍显乏力。2018年收购15副地块，拿地总金额91.39亿元，总建筑面积284.97万平方米。2019年收购10幅地块，拿地总金额86.91亿元，总建面193.86万平方米，拿地总建面同比减少了32%，拿地总金额则减少5%。
2019年公司未完成200亿元销售目标，今年前五个月仅实现31.42亿元的销售，同比下滑了43%，还不到240亿元的销售目标的零头。
公司管理层在业绩会上透露。今年全口径拿地金额在250亿元，权益金额将达到100亿。在销售大幅下滑的情况下，能否拿出100亿增加土储是个很大的问题。
