怼君 对数
作者 | 怼君
实习编辑 | 暐闻
前晚，两个关键词悄然震撼社交网络。
红星地产、远洋资本。
这两家公司，看着有点陌生，但是它们的母公司却很耳熟——
红星美凯龙，远洋集团。
据财新独家报道，红星美凯龙抛售红星地产18%股权，预计套现200多亿，而接盘侠是远洋集团旗下的远洋资本。
一个在上海，一个在北京，他们怎么就搞在一起呢？还是红星美凯龙真的很缺钱？
且往下看。
1
从200亿到10亿
揭秘远洋解盘疑云
我稍微用几句话梳理下此事，根据财新独家报道——
远洋资本称，18%对应股权对应交易对价为40亿，以此推算，红星地产在此次交易整体估值约为222亿元。换个说法就是，红星甩18%地产股权套现。事件爆出后，红星美凯龙股价应声倒地，今天收市跌至4.7港元。但行至此处，红星美凯龙居然还不澄清，合作方远洋资本似乎有些“看不下去”，昨天在其官方微信特别澄清——
传言中“200亿元”对价并不属实，真相是，10.3亿元。
总价缩水了快20倍，吃瓜群众一边觉得还好不是套现200亿，一边又为红星感到可惜，毕竟甩卖了1/5的股权，才换来10个亿解渴。
更想不明白的是，红星地产是从家居行业衍生的一个板块，2020年全年全口径销售614亿元，权益销售金额438亿元，在克而瑞的排名均位列63名。无论从全口径，还是权益金额，作为民营企业美凯龙非主营板块的旗下公司，这组销售数据还是非常不错的，一年四百多亿收入的现金奶牛，1/5的股权，才值10个亿？
这到底是真的交易，还是明股实债？
2
求“财”若渴的红星
大名鼎鼎的红星美凯龙，在全国超过180个城市，300多家商场。
2015年香港上市，2017年A股上市，是一家名副其实的A+H双板上市的资本巨舰。截至3月29日收盘，美凯龙（SH.601828）市值369亿，红星美凯龙（HK. 1528）市值189.4亿港币。
从资金规模来说，做地产，肯定比坐家居卖场爽得多，车老板为何要转让红星地产呢？
大家请看一则盈利警告——
1月29日，红星地产母公司红星美凯龙发布业绩预警公告，公告显示，2020年度公司实现归属于上市公司股东的净利润17.11亿元至19.71亿元人民币，同比减少56.0%至61.8%。该公司预计，2020年度公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为11.50亿元至13.07亿元，同比减少50.0%至56.0%。
少赚60%的利润，导致港股一直徘徊低位，而债市也不乐观，今年以来已跌超过20%。3月下旬“20美凯龙MTN001”成交价77.20元。而惠誉、标普等投资机构，也一再把红星美凯龙的投资评级下调，融资环境更加堪忧，对红星地产的输血压力日渐巨大。
而地产板块靠的是开发和投资，拿地资金规模是很巨大的，看似赚400多亿，但红星地产并未上市，整个地产行业都因为“三条红线”资金渠道进一步收窄，龙头尚且要寻找喘息空间，像红星这样中小规模的公司，债务压力更大。
截至2020年6月末，红星地产负债总额达877.4亿，流动负债达725.02亿，比例达到83%。剔除预收款后的资产负债率达73.16%，超过70%的监管红线；此外，其现金短债比1.08%，净负债率95.86%，离红线仅一步之遥。
虽然，红星地产的收入利润并无并入上市主体美凯龙或红星美凯龙，但梳理它的基本面，不难看出红星美凯龙和红星地产的症结在于“重资产”运营。
红星地产是2009年起家，投资性房地产账面价值为900亿左右，主营业务是商业运营管理和不动产开发，包括“爱琴海购物公园”商业地产运营和红星“天铂”系住宅开发销售，关键词还是商业，商业项目自持比例大，回报周期长，只有像华润这样的央企，或者龙湖这样财务结构优秀的规模民企，才能够做到收支平衡，而相对于住宅而言，商业毕竟是微利前行。
▲车建新
而母公司红星美凯龙资产更加重，江苏人出身的车建新相信“买地建卖场出租”的商业模式，一切抓在自己手里，梦想是有的，但几百个卖场重资产，在如今的市场环境下，让一个家居人喘不过气，也是意料之中。
Last
联姻or占有？
虽然坊间都称这次红星美凯龙是甩卖地产板块，远洋资本给还是给投资定位为”战略入股”，还加上几个美好的定语——
强强联合，共创共赢。
而远洋方面也透露消息，不排除有进一步收购的可能。
但红星方面依然沉默。
2013年，原中海苏州总经理楼超钢，高调加盟红星担任事业部总裁。2014年下半年，红星集团事业部合并，楼超钢升任集团总裁，被内部称为“中海帮”的陈志杰任营销部总经理，原苏州中海范珺任营销部助理总经理。
怼君几个好朋友和这家公司的高管有些交情，据了解，红星地产曾有推进上市计划，此次事件发生，让众多持股的中高管或有无法兑现的风险，导致不少等着靠此实现高光时刻的领导已然不知所措。
从一线央企到红星地产，上市梦可能是楼超钢们最大的追求，如今梦碎也罢。
我想，此刻楼超钢们最担心的，也许是跟着自己来红星的中海帮小伙伴，前程何去何从了吧？说不定还被悄悄“优化”，这一切的一切，就看和远洋资本这几个月的博弈，更深一层说，不少红星地产小伙伴跟投了自己的项目，此时组织架构动荡，或许还为原已求财若渴的母公司的资金安全雪上加霜。
有消息称，即将到来的四月，红星地产或将迎来做尽调的远洋小伙伴，而三个月后的七月，具体方案将初见轮廓。资产方面，红星地产确有一批优质的地块，但有些地块，某商业可售小部分商铺，可能不会收纳到整体资源包之中了吧？
回想起旭辉8亿锁定彰泰，还是转成债务，届时便会有结果。
对于很多很多职业经理人和小伙伴担心的优化问题，怼君了解到，目前项目层面应该比较稳定，其他部门应该也将在尽调后有进展和说法，目前我们且以官方口径“仍将保持团队稳定”为准。
或许不该拥有，应该学会放下。
正如车建新老板，红星美凯龙经过星光熠熠，也经过惨淡经营，木工出身的他，应该也是看得很开吧。
