穿透年报|华润万象生活毛利为何大增？换一种方式收物业费！
来源：银柿财经
原创 冯典俊
去年底在港上市的华润万象生活（1209.HK）日前交出了上市后首份成绩单。
上市时，华润万象生活因物管体量相对小、毛利率低等问题被质疑。将近四个月后，银柿财经记者在其发布的2020年财报上，发现有些被诟病的问题都得到了改善，年报显示，华润万象生活的毛利率从去年“吊车尾”的16.1%上升到27%，增长点数达到10.9%；全年毛利润18亿元人民币，年增长93.9%。其中最亮眼的业绩是，“商管”业务毛利率达到41.8%，同期增长20个百分点。
数据是改善了不少，但真实的情况是怎么样呢？
增长快车道上的“石头”
3月30日早上的2020年度业绩发布会上，华润万象生活的高层对“商管”板块的未来充满期待，“商业板块的毛利率目前在41.8%的水平上，希望能提升到接近50%的水平。”
刚过去一年，华润万象生活实现了27%的毛利率，同期增长了10.9个百分点。这一数字在今年的物管行业当中并不十分突出，与碧桂园服务、世茂服务、雅生活服务等龙头企业30%的水平尚有一定差距，但10.9个百分点的增长幅度却是主流上市物业公司中最大的。
追溯回2017年至2019年，华润万象生的毛利率仅为13%、15%、16%，在行业业绩排行中处于“底部”位置。但2020年在疫情影响下，华润万象生活的毛利率仍能上升到27%的水平，超越绿城服务、融创服务、中海服务等一众物业公司。一年时间，华润万象生活实现了并不简单的“转变”。
华润万象生活首席财务官兼执行董事阳红霞对毛利率改善的解释为，“通过有效的运营效率进行改善，包括激励机制的优化释放人员的潜能，包括科技赋能等等，持续提升了存量项目的毛利率。”
2020年数据显示，华润万象生活的成本控制情况得到了改善。在维持收益增长的基础上，销售成本与去年同期持平，仅同比增长0.5% 。而营业收入为67.7亿元，同比增长15.5%。可见，成本的控制，为毛利率的增长开拓出了空间。
其实简单地说就是压缩成本为毛利让路，但这肯定不是长久之计。“成本节约会对物业管理服务的质量造成不利影响，从而削弱客户支付更高物理管理费的意愿。”
阳红霞指出，2020年整体毛利率的提高还跟全面提供购物中心和商业运营服务相关。
母公司旗下的“万象城”“万象汇”系列购物中心品牌，常年位居国内高端购物中心前列。依托母公司的高端商城业务，华润万象生活享受到了巨大的红利。根据弗若斯特沙利文2019年统计，华润万象生活在管重奢购物中心有7个，中国排名第一；在管购物中心加权平均租金排名第一。
从2020年1月收取购物中心的商业运营费开始，毛利的大幅增长就体现在财报上。数据显示，“物管”和“商管”收入比重占比为57.3%和42.7%，但“商管”的毛利贡献了总毛利的2/3，成为主要毛利来源，其中最受疫情重创的购物中心板块的毛利达到最高的48.8%，比去年增加28个百分点。
3月30日的2020年度业绩发布会上，华润万象生活立下了发展目标：“物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。”同时，到2025年购物中心的开业数量将达到150个。
看上去，商业运营服务让华润万象生活驶入增长的快车道，实则还是透露出其长期存在的问题——“对母公司依赖严重”并未显著改善。
“薪金制”的良性闭环
外界观点认为，华润万象生活的毛利率增长还有一个重要的原因，就是物业收费模式从包干制转为薪金制。记者尝试从招股书中寻找这一观点的支撑。
招股书显示，2017年至2020年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、98个及102个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损。此外，同期华润万象生活分别有2个、5个、7个及2个按包干制收费模式管理的购物中心项目录得亏损；并且分别有5个、11个、8个及5个包干制收费模式管理的写字楼录得亏损。
但华润万象生活从2020年下半年将购物中心的物业管理费改为薪金制后，毛利率有了大幅上升，这两个时间节点恰好重合了。
据了解，包干制是物业公司将管理费作为收入，不论亏损还是盈利，最后都归物业公司来负责，这种方式收费环节简单，便于操作。薪金制则是按照比例收取服务薪酬，物业费用不足由业主承担，这种方式能够激励物管公司提供更好的服务。
银柿财经记者就此特意请教了天津商业大学深入研究物业管理领域的张金娟教授。张金娟告诉记者，这种毛利的大幅增长，虽然直观上看是薪金制带来的变化，但实质上是物业公司的管理水平提高所带来的结果。物业公司在购物中心的业务主要是客流量提高、宣传营销服务和运营管理，如果物业公司能带来更大的客流量，能让客户感到满意，那么收取的管理费用就会提高。
“从包干制转变为薪金制不会推动盈利有太大的增长。”薪金制的主要作用是让账目更清晰，物业公司的权责更明确，保证业主对每一分花费的知情权。
但张金娟也提到，如果业主对服务满意，就会在合同上约定给予物业方激励性的报酬。这也意味着，如果物业公司提供很好的服务，为商业场所带来更多客流量，就会得到更高的收益，不会像包干制那样“一刀切”，锁死了盈利增长的空间。
从数据上似乎能印证这一点。一直以来，物业费的上涨困难制约着物业行业毛利率的提升。2017-2019年上市物业公司每平方米收入水平未出现明显增长，华润万象生活这三年的数据分别为51.1元、57.0元、63.7元。
自2020年下半年调整为薪金制之后，2020年华润万象生活每平方米收入跃升到123元，同比增长94.7%。虽然无法计算具体的物业费，但能预见高端的物业服务在薪金制下能带来更高的毛利增长空间。
在3月30日的业绩回答会上，当华润万象生活总裁喻霖康被问到“如何平衡规模增长和经营效率提升”时，他表示，“华润万象生活的商业运营应该是内地第一品牌，这是我们的优势。”物业服务薪金制，或许也是华润万象生活欲借品牌打造高端服务的重要一步。
