新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/王永
新浪财经讯 5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高位拿地”系列报道。
在克而瑞2019年全口径销售榜上，华夏幸福以1510亿元排第20位。2019年，华夏幸福全口径销售额下滑12%，2020年前五个月再度下滑42%。
销售大幅下滑之下，华夏幸福仍在大力度拿地，根据Wind统计数据，华夏幸福今年前5个月拿地金额同比增长124%。华夏幸福产业新城业务本就比较消耗现金流，在销售减少拿地力度增加的情况下，现金流更是加速流出。由此导致公司的融资规模迅速膨胀，融资利率也较高，最近拟发行的永续债利率高达 8.5%。
华夏幸福前五月拿地力度增加一倍 均价快速上涨
今年前五个月，华夏幸福全口径销售额300亿元，相比2019年同期的516亿，大幅下滑42%。销售断崖式下滑的同时，拿地力度不减。
根据Wind统计数据， 2019年前五个月，华夏幸福拿地规划建筑面积249.06万平方米，拿地总价57.22亿元。今年前五个月，这两个数据分别为276.78万平方米和128.45亿元。分别同比增长11%和124%。前五个月拿地力度（拿地金额/销售金额）达到了0.43，2019年前5个月拿地力度为0.11，全年则为0.21。相比2019年，拿地力度增加一倍。
2019年华夏幸福实现销售额1431.72亿元，同比下滑了12%，销售面积同比下滑21%。在2019年业绩说明会上，公司方面将销售额下滑原因归结为土储。华夏幸福副总裁、财务总裁吴中兵表示，销售额下滑主要是因为2017年到2018年孔雀城拿地相对不足，这甚至反映到了2019年销售额甚至2020年的第一季度的销售额上。
截至2018年末，华夏幸福土储规划计容建筑面积约为917万平方米，在建未售面积约为481万平方米。跟同规模房企相比，土储规模明显不足。2019年土储规划计容建筑面积1057.96万平方米，相比前一年微增。在这种情况下，逆势增加土储势在必行。
事实上，华夏幸福土储规模一直处在较低的水平。2017年下半年，公司重仓的环京迅速降温，回款受到影响。从2018年开始，华夏幸福进行了一系列调整。在京召开产业新城合作伙伴大会，将园区住宅交由合作方开发，实现现金回流。其次是引入平安的投资。
经过一年的调整，2019年华夏幸福开始加大拿地力度，2020 年则继续大手笔拿地。从土储分布来看，2020年前5个月，华夏幸福拿地金额较多的几个地区分别是南京、廊坊、成都、武汉，除武汉的两个项目权益比例为34%之外，其余项目大部分为100%。布局环京以外地区的趋势很明显。
去年开始的大力度拿地会不会带来2020年及2021年销售额的改善，值得关注。
不过，高位拿地也快速推升了公司的拿地均价。根据Wind数据，2018年华夏幸福楼面地价2423元，2019年快速上涨到3403元，2020年前五个月进一步上涨到4528.26元。2019年与2020年高价拿的地，会不会削弱公司盈利能力是另一个值得关注的地方。
负债狂奔：现金流持续为负 现金不足以覆盖短债
华夏幸福独特的产业新城模式大量消耗现金流，2017年与2018年，华夏幸福经营活动现金流净额分别为-162亿元、-74亿元。2019年与2020年一季度则分别为-318亿元、-125亿元，现金在加速流出。
2019年与2020年一季度，筹资活动现金流净额则分别为259亿元、161亿元，对融资活动依赖较大。
截至2019年底，华夏幸福融资总额为1792亿元，较2018年底增加402亿元，增幅接近29%。整体融资成本也增加了1.44个百分点达到7.86%。2019年资本化利息就高达112亿元，较前一年增加了46亿。
截至一季度，华夏幸福资产负债率为83.6%，较2019年末降低0.3个百分点；净负债率为194.8%，较2019年末增长10.2个百分点，杠杆水平仍处高位。
1792亿元的融资中，银行贷款余额为456亿元，债券及债务融资工具期末余额为780亿，信托、资管等其他融资余额为556亿元。其中银行贷款平均利息成本6.37%，债券及债务融资工具平均成本为 7.25%，信托、资管等其他融资的平均利息成本则高达10.02%。
截至2020年一季报，华夏幸福账面货币资金464亿元，一年内到期的非流动负债加上短期借款达到746.72亿元，短债规模远大于现金。
一季度华夏幸福的负债还在增加，其短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款均在增长，仅应付债券减少了5.24亿元。
就在6月19日，华夏幸福刚刚披露了发行永续债的公告。此次拟发行不超过30亿元的永续债，初始投资期限内的利率为 8.5%，高于近期融资的房企平均利率水平。
在销售下滑的背景下，加大力度拿地无疑增加了华夏幸福的资金压力。
