上市房企买“壳”
来源：地产K线
原创 杨宏彬
明天之后，资本市场上鹏程亚洲（00936.HK）这一名称将不复存在，取而代之的是佳兆业资本（00936.HK）。
今年4月，佳兆业集团（01638.HK）1.46亿港元收购鹏程亚洲约30.60%的股权，加上佳兆业集团主席郭英成三个女儿的控股公司Excel Range手握鹏程亚洲26%的股权，在Excel Range与佳兆业成为一致行动人后，鹏程亚洲并入佳兆业报表之中，成为其旗下的第7个上市平台。
在将鹏程亚洲纳入麾下的第三月，郭英成决定为其更名。
7月16日，鹏程亚洲（00936.HK）公告称，公司中文名将改为“佳兆业资本投资集团”，中文股份简称由“鹏程亚洲”更改为“佳兆业资本”，自7月21日起生效。
据了解，此前鹏程亚洲的主营业务与机械租赁等相关，而新名字中的“资本”二字，已改变了公司原有定位，转型之路即将开启。
剧情是何其相似。
去年，中国奥园（03883.HK）收购京汉股份，并将其更名为奥园美谷（000615.SZ）。一周前，奥园美谷将旗下核心地产业务转让给中国奥园，剥离地产业务后，其自身已成为纯粹的医美上市公司。
伴随业务转型，奥园美谷股价一路飙升，目前总市值在150亿元之上，甚至超过了中国奥园。
实际上，近两年以来，上市房企的收并购有加速态势，近期有远洋收购红星地产，金茂收购中国宏泰，建发收购合诚股份等。潮涌之下，不仅仅是大鱼吃小鱼的并购扩张，跨界试水多元化、买壳“占地盘”的也在其中。
“占坑”上市平台
目前，被收购后更名改姓的上市公司只有两家，一个是鹏程亚洲，另一个是京汉股份。去年4月，中国奥园以11.6亿元的价格收购了京汉股份29.99%股权，成为了公司第一大股东，京汉股份由此易主。
彼时，对于中国奥园收购京汉股份，市场上传出了两种猜测，其一称中国奥园意在增加土储，其二是猜测奥园意在谋求这个A股上市平台。
但从奥园之后的举措看来，印证一句网络流行语：“小孩子才做选择题，大人全都要。”
2020年11月，京汉股份更名为奥园美谷，公司由此开始了转型。之后，奥园美谷收购了浙江连天美企业管理有限公司（下称“连天美”）55%股权的收购，进军医美。
此后，郭梓文便开始对奥园美谷“提纯”。 6月22日，奥园美谷将旗下京汉置业100%股权转给了中国奥园，据了解，京汉置业是奥园美谷的核心地产业务平台，2020年为上市公司贡献了超八成的营收。
转让后，除控股子公司联合领航在南京持有仓储地产经营空港物流仓储业务外，奥园美谷旗下再没有其他房地产相关业务，成了一家纯粹医美上市公司，奥园也由此获得了京汉股份的土地。
中国奥园并购京汉股份，起初是一笔扩张式并购，但随着后续的战略布局，奥园拥有了一家多元化上市平台。
专注于收购上市平台的另一家房企是佳兆业。
除了即将更名的鹏程亚洲之外，香港的星岛集团（01105.HK）也在今年被郭英成之女郭晓婷收入囊中。今年6月，郭晓亭通过全资控股的宏源国际收购星岛28%的股权，为公司第一大股东。
与收购鹏程亚洲不同的是，郭晓婷称此举仅为个人投资行为，星岛也并未并入佳兆业。不过，星岛易主后，公司董事会“大换血”，郭英成、郭晓婷、佳兆业文体集团副总裁郑威，三人任执行董事，其中郭英成兼任董事会主席，郭晓婷兼任董事会副主席。
据了解，星岛近两年来的业绩并不理想，处于连续亏损的窘境。这或许是佳兆业未将其并表的原因。有业内人士分析称，在星岛扭亏后，不排除佳兆业会将其并表。
今年5月，港交所提高了上市门槛，股东应占盈利大幅调高，即最近一个财政年度不低于3，500万港元；前两个财政年度累计不低于4，500万港元（三年累计盈利不低于8，000万港元）。
对房企来讲，直接收购一家现成的上市平台，不失为分拆多元业务上市的捷径。
近期，远洋集团40亿收购红星地产70%股权。相比前面提到的收购，远洋目的更为纯粹，其看中的是后者手中91个物业项目。不过，远洋没有将红星地产并入报表。
在收购方式上，远洋集团选择了与远洋资本“五五开”，虽然对红星企发（红星地产控股股东）持股比例超过50%，但其选择以合营企业入账。在不影响增加土储的前提下，远洋杜绝了将自身负债推高。
从收购目的来看，除对土储的需求外，也有拓展地产相关业务、打造新增长曲线的例子。
6月28日，中国金茂（00817.HK）发布公告，拟收购中国宏泰发展（06166.HK）29.90%股权，代价为14.8亿港元。
同时，中国金茂还拟认购由中国宏泰发行的1.23亿美元可换股债券。按初步换股价每股3.05港元计算，于可换股债券获悉数转换后将发行合计3.13亿股，相当于中国宏泰扩大股本的15.97%。
加上换股前收购的29.9%股份，金茂在中国宏泰的总持股比例将达到40.7%左右。
据悉，中国宏泰是一家大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商，是中国产业园区运营商前三强。旗下拥有成员企业近百家，包括12家产业市镇运营管理公司、8家投资类公司、7家环保能源类公司、22家创新科技型企业和3个国家级众创空间。
可见，金茂收购中国宏泰，更大意图在于做强城市运营服务，其曾在收购之时表示，通过此次交易将实现收购多个城市运营项目，获取相关资源以提升产业园区吸引业务及投资的能力，并进一步加强政企合作。
金茂入主后，中国宏泰高层大变动。7月19日公告称，委任赵磊为执行董事及首席财务官；宋鏐毅为非执行董事及董事会主席。
值得注意的是，赵磊、宋鏐毅都来自中国金茂。据了解，赵磊于 2009 年 11 月加入中国金茂，曾任中国金茂副总经理及总经理等职位，并自 2021 年 5 月任中国金茂财务资本中心副总经理。宋鏐毅于2011年5 月加入中国金茂，于2017 年出任高级副总裁及执行董事。
不过，有一家房企没走寻常路，建发股份（600153.SH）收购了一家监理公司。6月21日，其以6.53亿元入主合诚股份（603909.SH），取得了19.69%的股权。
公开资料显示，合诚股份成立于1995年，是我国海峡西岸经济区建设工程咨询监理龙头企业，也是国内交通建设监理行业第一家以监理为主业的上市企业。
至于收购缘由，建发在公告中坦言，公司地产业务子公司可与合诚股份形成较好的业务协同效应，增强公司的市场竞争力和经营效益。
据了解，建发股份与合诚股份曾多次合作。合诚股份承接的项目中，包括联发．臻品、联发．山水谣、联发．乾景等房建工程，其中的联发指联发集团，该公司为建发股份的控股子公司。
在入主合诚股份后，建发股份将为合诚股份后续融资、市场拓展、业务开发等方面提供支持，而合诚股份将以自身融入建发的产业链环节中。换言之，建发股份可以“监理”自己了。
