原标题 车建新的红星地产输在哪？
来源 智趣财经社
这两天的房地产市场开始有些风声鹤唳了。
无论如何，新的市场环境来势汹汹，楼市开始了新的故事。
以前是大鱼吃小鱼，体量大牌子大就能玩的转。现在是资本情况良好吃资金紧张的，尤以国资背景的企业收购前几年高周转高杠杆大力扩张企业颇为常见。
比如现在的万科之于泰禾，远洋之于红星，还有资本大鳄如平安之流，以后会越来越多的。
那些资金紧张、前几年高周转高杠杆大力扩张企业的结局各不相同，又有点类似。
马尔克斯在《百年孤独》写过那句话：
生命中曾拥有过的所有灿烂，终究都需要用寂寞来偿还。
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这两天的热点主角远洋和红星地产正是其中的典型样本。
7月18日，远洋集团发布公告表示，远洋集团、远洋资本和红星控股宣布签订协议，远洋以40亿元整体收购红星地产70%股权。
这两个主角的缘分要开始的更早。早在去年12月，远洋集团执行总裁王洪辉和红星美凯龙实控人车建新便见面确定了要合作。首次合作开始在四个月前。从一开始网传远洋资本欲花200亿收购整个红星地产， 演变成远洋仅收购红星18%的股权。
到如今，实际收购的是70%股权，一步进一步，看得出来红星地产对远洋的吸引力。
红星地产是有过灿烂过往的。
提到红星地产，先要聊聊车建新。在车建新身上有很多标签，他喜欢高调发言、写书，在文字、演讲中精心塑造自己的对外形象。
广为人知的是他手握一个白手起家绝地逆袭的爽文男主角剧本。
据车建新反复描述，他出身贫寒，父亲和两个哥哥都是泥瓦匠，他自己初中没毕业就去学做木匠。
80年代末，车建新向姨夫借了600元，开始了家具代加工的事业。用了30多年时间，把资产从负600元变为近千亿，财富增长了一亿多倍。
外在形象的维护他也颇为在意。二八分的发型，根根发丝向后一丝不苟地梳着，戴着金丝边眼镜。
他透露自己曾买了100套有反光暗纹效果的西服。这套西服经常出现在他出席活动时，因为他要保持一样的造型。
2015年，是车建新人生的高光时刻。这一年，红星美凯龙在港上市，真正坐稳了龙头的位置。
但车建新并不满足只是做个家居生意，他还有个地产梦。早在2009年起，红星美凯龙集团开始进军房地产业务，主要运作办法，就是一边布局家居业务，一边依托家居广场捆绑拿地。
上市成功后，“红星系”开始扩张，提出了许多大跃进式的目标。
2016年时，当时中国首富王健林的万达拥有190家购物中心，而车建新的红星美凯龙开出了200个家居Mall，超过万达成为全球拥有大型商业Mall数量最多的运营商。车建新因此获得了全球“mall王”的称号
到2020年末，红星美凯龙经营的家居商场已经达到476家。
随着红星美凯龙家居广场到处开花，地产业务也快速扩张，最近几年，伴随红星美凯龙的下沉策略，红星地产开始瞄准三四线城市，并大肆扩张，重金拿地。
那几年，红星扩张的非常快，拿了很多地。车建新说了，“买地是做企业绝对的命根子”。
数据显示，截至2020年6月，红星地产土地储备就超过2000万平方米。
2020年，红星地产全口径、权益销售额分别为614亿元和438亿元。
这样的体量和规模，使得红星地产成为一家中型房企，也因此被业内称作“隐贵房企”，红星美凯龙也因此被称作“隐形开发商”。
可是盲目急速扩张的危机和主业家居的疲态相互叠加，让车建新嗅到了浓浓的危机感。
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像华夏幸福、红星地产这类重资产房企，本身周转速度就慢，遇到疫情，回款骤减，叠加本身的高负债，简直是致命毒药。
再加上，车建新扩展的其他业务比如房地产中介等，进一步加剧了资金的紧张情况。
截至2020年6月末，红星地产负债总额达877.4亿，流动负债达725.02亿，比例达到83%。剔除预收款后的资产负债率达73.16%，超过70%的监管红线；此外，其现金短债比1.08%，净负债率95.86%，离红线仅一步之遥。
其控股公司红星美凯龙的负债情况更是令人担忧。截至2020年9月末，其债务总额达1860.8亿元，超过四成的资产已被抵押，用于担保融资，受限资产达1047.68亿元。
截至2020年9月底，美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿元，再加上36.64亿元短期借款，偿债压力可想而知。
今年3月31日，红星美凯龙披露了一份全面下跌的成绩单。
2020年，红星美凯龙（01528.HK）营收142.36亿元，同比下降13.6%；归属股东净利润17.31亿元，同比减少61.37%；成熟商场同店增长率为-14.9%。
实际上，2019年时红星美凯龙的家居卖场包租生意颓势已显，尽管门店数量还在高速增长，但是当年营收增幅同比下降15个百分点，净利润44.8亿元仅和2018年持平。
三年多前在A股上市的美凯龙，现在已经跌破了发行价、跌破了净资产。
红星的地产业务在近两年也显露疲态。据克而瑞统计，2019年红星地产全口径销售额为601亿元，2020年为614亿元，仅增长了2.1%；权益销售额更是从449亿元倒退到了438亿元。
这几年红星地产跟着红星美凯龙的“下沉战略”，很多土地储备在三四线城市，节奏很难把握，地产的去化有一定风险。
再者，红星美凯龙的地产，真正值钱的资是主要位于一线城市的900亿元的投资性地产。
而这些优质资产和值钱的投资性房地产，抵押率超过75%。
这种情况，如果母公司偿债能力减弱，地产开发业务就会成为集团风险的主要驱动因素。
评级机构也已向资本市场提示风险。标普于2月11日下调了红星美凯龙发行人评级，之后惠誉也下调了红星美凯龙的多项评级。
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对车建新来说，出售红星地产也是情理之中。如果红星不为所动，那么可能就是下一个破产边缘徘徊的企业。
再看远洋。经历2020年的运作，远洋的融资成本同比进一步大幅下降40个基点至5.1%，保持市场上较低水平。
作为根正苗红的国企，有着境内外丰富、畅通融资渠道，目前远洋拥有已获批尚未提用的额度约人民币2，422亿元，为公司运营提供了充足的信贷支持。同时他们的财务稳健度不断提升，净借贷比下降至55%，可从容应对融资环境变化；营业收入对有息负债覆盖比率达69%，经营安全稳定性高。
对远洋来说，资金不是大问题，规模和增速才是最焦虑的地方。
从2018年开始，远洋集团已经显露出疲态，并且有加速滑坡的趋势。
2020年远洋集团销售金额虽然再创新高，为1310.4亿元，但是增速却放缓至1%
2021年上半年远洋集团销售额完成率不足40%，在已经披露的38家半年业绩房企中垫底。
广州房地产专家邓浩志表示，即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%，这相当于锁定了房企的增速。
弯道超车的关键就在于，收购到足够优质的资产。
虽然红星地产曾向三四线下沉，但它目前待售货值接近千亿，70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市，80%为可售型住宅。
由于是以商业地产配套的名义拿地，这些项目大部分都是底价获得的。项目毛利率可达到25%至30%，高于典型上市房企20%至25%的平均水平。
其拥有的21个商业项目，70%位于上海、天津、福州、苏州等一二线城市的核心地段。
按照估算，未来两年，红星地产每年将贡献300亿至400亿元的销售规模。对远洋来说，这是最大的财富和价值。
对车建新来说，最大的可能是未来将红星地产全盘卖出，像王健林那样，彻底走上轻资产之路。
大家各自聚焦主业，术业专攻，对行业来说，未必不是一件好事。
