民营房企打响信用保卫战：迎击千亿元偿债高峰丨焦点
来源： 中国房地产报
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在面对整体需求疲软时，融资端回暖是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅，企业可以应对行业下行压力，企业杠杆可能升高，但仍可保持足够的经营韧性。
中房报记者 苗野丨北京报道
天誉置业一份公告再次揭开了民营房企困局。
6月15日晚间，天誉置业（00059.HK）发布内幕消息公告称，对于即将到期需要支付的2022年7月优先票据和2023年12月优先票据本息，公司将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题。若未能履行到期债务的义务，且无法及时与债权人达成解决相应问题的方案可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行等，并可能引发若干债务交叉违约。
天誉置业亦称，2022年度内面临若干债务本息到期，目前仍看不到境外再融资环境改善迹象，这使得集团现阶段面临史无前例的巨大流动性压力。
据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。
中国人民银行调查统计司原司长盛松成上周参加活动时也表示，我国房地产业风险仍在持续，二季度大量房企的美元债到期，成为又一个风险点。
据中国房地产报记者统计，剔除已违约房企，2022年内约有12家房企债券到期规模在10亿美元以上。6月份，已有佳兆业到期的4只境外优先票据、新力控股到期的1只优先票据和华夏幸福的一笔境外债出现了利息违约。
新的融资渠道并未完全向民营房企开放，新房销售市场仍在下行，新的出险房企还在增加。面对迫在眉睫的流动性困难和债务压力，有房企回购债券主动减重，也有用债券展期换空间，还有引战国资“染红”和转让股权、资产变现，房企们开始积极寻求自救与他救。
房企已打响一场信用保卫战。
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偿债压力并未缓解
在债务大量到期的同时，房企融资渠道与规模仍在收窄，尤其是美元债几乎处于“冰封”状态。
克而瑞数据显示，5月份100家典型房企融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模创2019年以来第三低。其中，房企境外发债约61.07元，环比增加366.9%，同比减少80.9%；境内发债314亿元，环比减少12.7%，同比增加21.1%，央企地产、国企地产为境内发债主体。
“虽然政策出口有松动，但房企融资并没有明显改善，金融机构和民营房企都很尴尬。境外债更是没有增量，多为展期用高息置换到期债券。”某房企内部人士直言。
同策研究院研究总监宋红卫也表示，民营房企融资环境在进一步恶化，主要是房地产行业整体融资政策没有改变，金融机构从风险偏好角度选择集中向国企地产、央企地产以及城投企业发放贷款。很多已经暴雷的民企就是因为某一笔融资债务到期不能兑付导致的，这种情况及趋势在当前仍在延续。
6月份以来，这一现象再次加剧。
金科股份在收到深交所“票据违约”关注函的3天后，确认了“票据违约”和“账户冻结”的真实存在。天誉置业合计 5.39 亿美元到期优先票据尚未偿还或引发债务交叉违约。鸿坤地产因境外债违约触发3只境内债到期，其均未立即清偿。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，7月和8月，房企到期债务规模均超过千亿元。当前楼市销售没有明显回暖，金融机构对民营房企资金支持十分谨慎，行业整体融资环境依然严峻，预计未来还会有房企不得不加入债务违约阵营，民营房企融资艰难亟待修复。
“从信用债融资缺口来看，未来2至3年内都存在融资缺口，只能靠项目销售回款偿债，这进一步加剧了房企销售和偿债压力。”宋红卫说，如果房价形成下降趋势，房企境况就会从现金流紧张向资不抵债转化，加剧行业暴雷发生，降低房企自救成功的概率，届时部分房企将会选择以“躺平”的姿态面对，这才是行业最大的隐患。
惠誉评级大中华区房地产评级联席主管郑俊英表示，惠誉维持中国房地产开发商“恶化”的行业前景，下半年房企的经营环境将充满挑战。220亿美元债券到期对房企造成巨大流动性压力，其他融资渠道包括银行贷款、预售资金等并没有明显起色。未来房企信用和业务状况会持续分化，行业已进入“剩者为王”时代。
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有回购，有展期
信用重建并非一朝一夕，但房企“自救”从未停止。
6月15日，碧桂园宣布，对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价以现金购买其全部尚未赎回票据。该票据未赎回本金总额为6.83亿美元。本次偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。
克而瑞在报告中提到，房企进行债券回购除了维稳市场信心外，也因当前债券价格相对便宜，以低折扣进行回购比到期兑付更为划算。
除碧桂园之外，旭辉控股、建业地产、中梁控股、融信中国、朗诗地产、弘阳地产、时代中国等房企，都曾接连回购公司债券。
对房企而言，提前回购即将到期的美元债可以进一步优化债务结构，同时向市场释放积极信号，有助于提振投资者信心。
但是用自有资金赎回规模不小的美元债，对目前大多数房企来说并不容易。
据中金公司统计，2022年前5月，房地产已展期境内债共22笔。时间线再向前推半年，展期境内债达到46笔；也有不少房企展期条件无法通过，向投资人提出交换要约。截至6月初，房企今年共新增发行26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。
6月20日，绿地控股1笔美元债同意征求获96.76%票数正式通过。该票据发行规模5亿美元，息票率6.75%，原于2022年6月25日到期，绿地控股将该笔美元票据展期至2023年6月25日。绿地控股是唯一宣布债券展期的国企，尽管数额不大，但对市场震动比较大。
6月13日，领地控股公告为实现再融资及改善公司流动资金状况，就一笔本金总额1.5亿美元，年利率12%的现有票据提出交换要约。就在领地之前不久，大唐地产刚刚完成一笔票面利率12.5%，本金2.83亿美元的境外债交换要约。
据记者不完全统计，今年以来有超过10家房企寻求债务展期。
1月，大发地产完成票据交换要约，发行了规模约1.38亿美元的新票据，年利率提升至12.5%；3月末，正荣地产5笔票据交换要约获接纳，发行2023年到期本金总额7.29亿美元年息8%的优先票据；5月，中梁控股达成交换要约，发行了两笔规模分别为4.29亿美元和2.02亿美元的新票据。
前述某房企内部人士表示，销售持续疲弱，再融资局面难开，只能谋求以高息置换即将到期债券，以及出售资产来缓解现金流紧张。预计未来一段时间民营房企在银行和非银融资会继续受到限制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，面对年内第二个偿债高峰期，目前不少房企正忙于与债权人协商，试图获得一丝喘息，但成效并不大，主要是“借新还旧”的偿债渠道不通畅，债权人对行业信心不强，对房企偿债信心再度动摇。
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“瘦身”引战进行时
偿债潮来袭，为加紧回笼资金，房企将各类资产摆上“货架”。
据记者不完全统计，6月以来，包括云南城投、远洋集团、阳光城、祥生控股等在内的10余家房企公告出售、转让资产或股权，涉及标的总额超过360亿元。
6月17日，云南城投披露拟挂牌转让20家下属企业股权或合伙份额，底价60.26亿元，收到价款用于偿还债务和补充流动资金。6月14日，远洋集团作价50.15亿元将远洋锐中心项目出售给项目合作方中国平安。6月13日，阳光城转让浙江永康6宗地块予滨江集团，股权转让代价为14.98亿元，滨江集团还需偿还目标公司原有负债33.04亿元，合计代价48亿元。更早之前，华夏幸福、泰禾集团等也相继出让资产。
某出险房企内部人士表示，目前行业格局下，市场资源必将向高信用房企聚集，其他房企只有实打实的销售回款和处理手上的优质资产获得资金回笼。
此外，截至6月中旬，北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌达到66个，其中上市房企共发布20余笔子公司股权转让公告，涉及交易总价超170亿元。禹洲、中南、中梁控股、佳源国际等房企相继出售物业，涉及交易额约67亿元。
阳光城执行副总裁吴建斌提到，房企不能“躺平”，需认清事实，做好应急预案，把各方损失降到最低，尽可能保留企业最核心的能力。从财务角度看，以往大部分房企发展靠“超融”，导致净负债率过高，这是大部分房企未来需要改过来的问题。
在这轮地产暴雷期，国资出手纾困民营房企的案例也并不少见，但多以收并购具体项目为，真正从公司股权层面出资的案例屈指可数，成功上岸的只有建业地产和华南城两家。
5月16日，华南城公告称，公司向特区建发发行及配发33.5亿股新股份，认购事项所有先决条件均已达成，华南城已收到特区建发支付的相关款项。这意味着，深圳市属国资企业特区建发正式成为华南城单一最大股东。
6月1日，建业地产公告，公司董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资将建业地产29.01%的股份转让给河南省铁路建设投资集团全资子公司。河南铁建由河南省人民政府100%控股，一举成为建业地产二股东。
“如果能够通过优质企业收购出险项目或是困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。”盛松成表示。
他对房企面临的资金困境提出了三条建议：一是在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆周期；二是对“三道红线”不达标的房地产企业，监管部门可以考虑在维持当前指标6个月不上升的前提下，继续提供贷款；三是贷款集中度管理，对各银行达标时间可以考虑往后推迟半年或一年。
标普信评表示，受到需求疲软影响，预计房地产开发企业经营性现金流将会出现显著下滑，整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时，融资端的回暖是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅，企业可以应对行业下行压力，企业杠杆可能升高，但仍可保持足够的经营韧性。国有房企也将承受销售下行、现金流萎缩的压力，但在再融资方面具备较大的优势；民营房企将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。
