新浪财经房产|大眼楼管 王永
新浪财经讯 引言：对于房地产来说，规模背后总离不开“杠杆”二字，融资一直是房企运作中非常关键的一个环节。而融资成本的高低则在一定程度上反映了房企的综合实力，未来也会对其整体竞争力产生较大影响。疫情后境内融资迎来短暂宽松窗口期，众房企纷纷抓住机会积极“补血”，而此前火热的海外债则有所降温。不过部分房企融资利率低至2%-3%左右，而有些房企虽较此前利率有所降低，但仍高达8%以上，甚至达到10%。新浪财经大眼楼管特推出“资金成本下降，谁的利率还在高位”系列报道。
近日，弘阳地产完成一笔1.55亿美元优先票据发行，票面利率为9.7%，考虑到发售价为本金额的98.852%，这笔美元债实际利率将达到10.848%。
2019年以来弘阳地产发债利率就一直居高不下，最高的一笔票面利率高达13%。2019年全年利息开支总额为33.83亿元（含27.49亿元资本化利息），相比前一年增加了15.14亿元。简单估算，其平均融资成本高达11.45%。
弘阳地产发债利率高企 去年利息开支达33.83亿
7月21日弘阳地产发行完成的这笔1.55亿美元债，将与2020年1月13日发行的3亿美元优先票据合并，两笔票据到期日均为2023年4月16日。根据公告，弘阳地产这笔融资将用于为若干一年内到期的现有中长期债务再融资。
1月13日这笔优先票据票面利率为9.7%，发售价为本金额的98.534%，实际利率为11.166%。本次票面利率为9.7%，发售价为本金额的98.852%，实际利率为10.848%，相比1月份稍有下降，不过仍维持高位。
根据Wind统计数据，7月以来，内地房地产企业发行的24笔海外债，票面利率中位数为7.3%，票面利率超过10%的为7笔，占比近30%。弘阳地产超过10%的实际利率在近期发债企业中无疑是比较高的。
2019年弘阳地产的融资成本就不低，2019年3月发行的3亿美元优先票据票面利率高达11.5%，10月发行2年期1亿美元优先票据利率更是高达13% ，其余几笔美元债利率也接近10%。
截至2019年底，弘阳总借贷（计息银行贷款、其他借款、优先票据）约为295.4亿元，总有息负债相比前一年增加了76.2亿元，增幅达到35%。资产负债率则达到了81.08%，相比前一年增加了1.47个百分点。
2019年全年利息开支总额为33.83亿元（含27.49亿元资本化利息），相比前一年增加了15.14亿元。简单估算，其平均融资成本达到11.45%。
295.4亿元的有息负债中，一年内到期金额为124.11亿元，占比达到42%。虽然其账面现金及银行结余达到168.4亿元，但是剔除23亿元的受限制存款及58.5亿元已质押存款，货币资金仅剩86.9亿元，不足以覆盖一年内到期债务。
销售额狂奔背后：权益占比低 毛利率持续下滑
弘阳地产2017年起开启了向全国扩张的步伐，从销售额来看，公司近几年突飞猛进，2017年合约销售额256.97亿，2018年达到473.38亿，2019年实现651.5亿元（年报数据）。
之前公司定的2020年销售目标是突破千亿，今年3月在业绩说明会上，管理层将目标修订为750亿。
然而从上半年的销售情况来看，750亿的全年目标也不乐观。今年前六个月，弘阳地产累计合约销售额315.73亿元，仅比上年同期增加13.2亿元。
为了加速扩张，弘阳地产大量项目通过合作开发，权益比例在不断下降，规模难免有“虚胖”之嫌。根据克而瑞的榜单数据，2017年权益销售额占比92%；2018年权益占比下滑到65%；2019年全口径销售额653.7亿元，权益销售额349.1亿元，占比进一步下滑到53%，土储中权益占比约为55%。
与此同时，公司的土储规模仍是偏低的。截至2019年底，弘阳地产的土储总建筑面积为1693.2万平方米，按照全年销售面积490.45万平方米估算，仅够三年开发。销售规模相近的大悦城、时代中国、融侨集团土储货值都远大于弘阳。
为了扩张规模，公司仍旧需要大力度拿地。在3月份的业绩会上，管理层提出750亿全年销售目标后，又提出将用40%-50%的回款来拿地。
大手笔拿地不仅给现金流带来压力，而且推升了公司的土地成本，可能影响未来毛利率。2019年弘阳地产经营活动流净额为-64.84亿元，上一年为-39.8亿元。其毛利率则由2017年的40.58%一路下滑到2019年的25.14%。根据联合国际的评级报告，弘阳受惠于过往几年经济的快速增长，先前在江苏省获取的低成本土地储备导致其优于同业的毛利率。而2019年平均土地购置成本为每平方米5607元人民币，高于2018年和2017年，占到销售均价的42%。
