出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
近日，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）发布了2022年半年报。
上半年，在“住宅+商业”双轮驱动战略下，新城控股完成销售回款760.3亿元，交付物业近4万套，商业物业出租及管理业务贡献毛利占比升至33.74%的新高水平，公司整体毛利率逆势提升2.3个百分点，“三道红线”指标均持续改善。
在宏观经济下行与全国疫情多点散发等因素影响下，房地产行业依旧在经历多重考验，行业和企业都在市场震荡中坚韧前行。新城控股双轮驱动、轻重并举的战略模式，终在当前的地产行业调整中显现出了充足的韧性。
交付近4万套物业 结转收入重头在下半年
半年报显示，新城控股上半年共实现60个子项目竣工交付，竣工面积为653.56万平米（含合联营项目），交付物业近4万套。
作为优质房企代表，新城控股、碧桂园、龙湖等凭借着通畅的融资渠道和充裕的现金流，在今年争议较大的结转交付方面，表现良好。实际上，房企的交付和销售是相互依赖的关系。好的销售回款，是提前交付的保障，而高品质交付，反过来又是销售的口碑和信用的体现。
尽管处于行业前列，但上半年的生产交付不免受到疫情的反复干扰。新城控股上半年竣工面积653.56万平方米，实现营收428.03亿元。公司账面已售未结转面积充足，达到3468.92万平米，其中今年下半年计划竣工148个子项目，实现竣工面积1762.80万平方米，远超上半年。
全年新城控股有望实现竣工面积约2400万平米， 2022H2收入同比数据有望较上半年提升。
值得注意的是，新城控股的整体毛利率较去年同期提升2.29个百分点，至21.90%，这在当前行业环境下显得格外突出。
缘何新城控股今年上半年的毛利率可以逆势上扬呢？这主要得益于两个方面：
其一，贡献业务大头的房地产开发销售业务（占比88.16%）表现较为稳定。半年报显示，地产开发主业的毛利率为16.12%，较其它房企同期毛利率水平表现较好。
其二，双轮驱动的另一增长极（商业物业出租及管理业务）逐渐贡献更多毛利。财报显示，上半年物业出租及管理业务贡献营收43.79亿元，同比增长20.29%，且其毛利率同比增加1.64个百分点至72.22%。
（资料来源：公司半年报）
多年来，新城控股在商业上的布局逐渐迎来收获季。上半年，物业出租及管理业务贡献的毛利达31.62亿元，占公司总毛利比重由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%，对于业绩的影响持续提升，同时也更能熨平周期波动。
“住宅+商业”双轮驱动战略带来这几点优势
正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，恒隆、新世界、新鸿基、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双管齐下的开发“终极模式”。
但从目前已有的经验来看，除了“开发+商业”模式外，其余诸如“开发+产业新城”、“开发+商贸物流”等发展均不顺利。内房企因此也越发注重商业项目的开发甚至自持，前有华润、万达、万科，后有龙湖、新城等。
尽管自持物业盈利回收周期长，资金压力大，但在行业景气周期阶段可以增厚公司资产降低融资成本，同时也可以带来一定的拿地成本优势。而在行业调整期，可以巩固公司信用基础，提升融资能力，创造经营现金流改善流动性，甚至可以趁行业低谷期做轻资产输出。
截至上半年，新城控股在135个大中城市布局了189个商业综合体项目，已开业及委托管理的吾悦广场达131座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位，开业面积达1189万平方米，出租率达96%。
来源：新城控股公司官微
新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略，在行业深度调整周期中，显现出了足够的韧性，主要体现在以下几方面。
首先，如前文所述，持续扩张的商业对于业绩的贡献不断提高。上半年，新城实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%。由于商业运营（包括轻资产输出）的高毛利和稳定性，可以明显减少公司业绩波动；
其次，租金收入可覆盖当期利息支出。上半年，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，约为145.70%，减轻公司融资负担。
再者，自持资产可以作为融资增信资产。截至6月底，新城控股账面投资性房地产达到新高的1122.55亿元，今年前8月，已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资62亿。
最后，拥有成熟的商业开发、招商、运营经验的开发商，在拿地和销售端拥有更大的竞争力。上半年，新城控股完成合同销售651.60亿元，实现合同销售面积657.20万平方米，降幅要好于克而瑞统计的百强房企超50%的降幅。公司回款金额达760.3亿元，回款率117%，位于行业前列。
销售成绩是土储的结果。截至6月，新城控股的土地储备在一、二线城市占比接近40%，长三角区域三、四线城市占比29.46%，凭借着出色的综合开发运营经验，新城基本布局在经济面较好的活跃城市，且成本可控。目前，公司整体土储为1.31亿平方米，为2021全年销售面积的5.56倍，可满足未来2-3年左右的开发需求，拿地自由度较高，可以精挑细选新增项目。
以往，新城控股通过住宅开发产生的利润来布局商业资产，而今商业资产已经开始全面“反哺”物业开发业务。预计全年新城将新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元的年度目标。
示范房企融资渠道通畅 “三道红线”指标持续优化
7月，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率，鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。
作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股的多元融资渠道一直保持通畅，早于5月30日成功发行2022年度第一期中票，发行规模10亿元，这也是银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证。同在5月，新城还发行了1亿无增信美元债优先绿色票据，这在当前海外融资难度大的情况显得难得，而在7月22日，新城的61.72亿公司债获也得中国证监会批复。此外，吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资亮点，其债务久期也相对更长。
凭借双轮驱动贡献的回款和多元的融资，新城控股上半年的融资更替顺畅。今年已累计偿付3笔、总计7亿美元债，且年内已无到期美元债。2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还约103亿元。
截至6月底，新城控股的有息负债共计822亿元，同比下降191.60亿元，较2021年末也压降了76.67亿元。公司在手现金余额447.82亿元，现金短债比则为1.75倍，即使按照非受限现金短债比口径，该比率也达到了1.06倍。
数据来源：公司财报
此外，新城控股合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿再下降23.69亿元。新城控股在财报中披露合联营权益有息负债，财务更显透明，表外负债可控、且在压降。
在持续缩减有息负债后，新城控股目前的净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点。也就是说，公司的三道红线在去年底全为“绿档”的基础上，继续降杠杆优化，进一步确保了公司层面的资金安全。
