作 者丨朱英子
编辑 | 周鹏峰
图 源丨图虫
近期，针对民营企业和房地产开发企业的融资政策频出。监管部门陆续发布“第二支箭”、金融支持房地产16条、保函置换监管资金等房地产金融支持政策，内容涵盖信贷、发债、“保交楼”、资金监管等政策领域。其中，金融16条明确提出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
信托业协会最新数据显示，截至2022年6月末，投向房地产领域的信托资金余额为1.42万亿元。
中诚信托投资研究部11月17日发布的研究文章指出，近期房地产金融支持政策对房地产信托的影响主要有两大方面，一是可促进房地产信托风险化解，二是可引导房地产信托业务转型。
促进房地产信托风险化解
首先，短期来看存量房地产信托的兑付压力可能有所缓解。
新政明确存量信托贷款可积极通过展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付；未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
目前房地产信托存续规模仍高达1.4万亿，且合作对手多为民营房企，风险敞口较大，对信托公司造成了较大的兑付压力和舆情压力。
因此，允许存量房地产信托展期对缓解信托公司兑付压力具有重要意义。
此外，新政改善行业融资环境，降低房企短期流动性压力，加上“保交楼”专项借款、纾困基金、并购贷款等增量资金的支持，房企的违约风险有望明显下降。
不过，新政的支持政策结构性倾向于较为优质的房企和资产，房地产信托风险也将呈现分化特征。信托公司应梳理存续项目特性，重点关注交易对手、项目区域市场情况、当地政府和金融机构对项目的支持力度、项目未来盈利前景、操盘方运营实力和积极性等多方面因素。
另外，在政策引导下，“保交楼”、风险处置、项目贷款等融资支持力度有望持续加强，地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。
对信托公司而言，当下应把握政策风口期，积极对接政府、银行、AMC、其他优质房企、纾困基金、专业投资机构等渠道，推动风险项目处置盘活。
引导房地产信托业务转型
一是房地产业务逻辑发生转变，信托公司在展业时应兼顾交易对手和资产质量。
交易对手方面，应选择发展稳健、治理完善、资质良好的房企；资产质量方面，应选择区域经济发展良好、人口净流入、去化前景明朗、未来盈利空间较大的优质项目。
二是以住宅开发为主向功能型物业转型。
房地产将由增量市场逐步过渡到存量市场，传统高周转模式的住宅开发市场将逐步收缩。在这一背景下，新政明确鼓励信托公司加快业务转型，为商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。信托公司也应积极响应政策号召，探索布局物业管理、商业养老、住房租赁等新型存量地产领域，发挥资产隔离、资产管理、资产服务等功能优势，打造房地产信托业务新增长点。
三是更加关注政策性、保障性住房项目。
新政明确提到加大住房租赁金融支持力度，并鼓励信托公司为住房租赁建设提供支持。根据银河证券测算，“十四五”期间全国70大中城市预计建设保障性租赁住房总套数1041万套，预计总投资额超过2万亿。明确的政策导向加上巨大的规划发展空间，为信托公司开展房地产业务转型指明道路。
四是重点拓展中长期资金渠道。
信托公司传统的向自然人合格投资者募集的资金来源，已不能完全满足未来房地产信托资产端的转型需要。目前来看，保险、股权投资基金等机构资金具有期限长的特点，可成为信托公司重点拓展的渠道；家族信托等长期财富管理业务也可提供长期资金支持。
那么，从房地产信托的融资方角度来说，哪些房企和地产项目受“暖风”政策影响最大呢？
对一二线区域、优质项目的影响更加突出
中诚信托在上述文章中指出，当下市场区域分化的特点决定了政策对不同项目给予的支持强度也将有所差异。这是因为政策更强调项目层面的合理性金融支持，对房企债券融资的支持则需要谨慎判断其合理性。这就导致有限的金融资源向优质资产的倾斜，实际上加剧了市场复苏的区域化特性。
对于位于一二线城市、区域位置较好、未来去化前景明朗的优质项目，通过提供金融支持可以短期内有效解决流动性问题，顺利推动项目交付和回款，取得良好的政策效果。而对于多数三四线城市的项目，短期流动性支持也并不能解决未来销售去化的问题，政策支持意愿和效果都将大打折扣。
标普信评亦在近期的一份报告中表示，此次支持并不是无限度、无标准的兜底，而是以市场化、法制化、公开透明的方式，重点支持那些治理结构完善、聚焦主业、资质良好，财务总体健康但面临阶段性流动性紧张的企业。
标普信评认为，以下三类企业在未来有可能获得投资人更好的认可度：
一是家底厚的企业，表现为历史上发展审慎，在手可动用现金可以覆盖未来到期债务。
二是到期结构好的企业，表现为债券到期相对较晚，短期内到期压力不大。
三是对公开市场依赖度低的企业。这类企业融资以银行贷款为主，相对容错空间较大。
