本文转自：证券日报网
本报记者 侯捷宁 见习记者 韩昱
据新华财经消息，北京时间9月20日晚，美国商务部公布了8月份的私人新建住房许可数据。8月份美国新建住房许可录得151.7万套，创2020年6月以来新低，也低于市场此前预期的162.1万套，同比及环比降幅分别达到14.4%和10%。
东方金诚研究发展部分析师在接受《证券日报》记者采访时称，下半年以来，随着美联储加快收紧节奏、连续大幅加息，美国住房贷款利率的飙升已对其房地产市场造成明显冲击。此前由于新冠肺炎疫情期间大量的财政援助以及供需不平衡所导致的一轮房价暴涨和长达近两年的房地产投资热潮，在美联储“快进快出”的货币政策冲击下正在迅速回落，进入下行通道。
除新建住房许可这一领先指标低于预期外，近期多项数据也都显示出美国房地产市场的前景不容乐观。
Wind最新数据显示，截至9月15日当周，美国30年期抵押贷款固定利率已突破6%的关口，录得6.02%，上一次达到该水平还要追溯到2008年美国次贷危机爆发时。记者整理数据后发现，与8月初4.99%的利率水平相比，美国30年期抵押贷款固定利率在一个半月的时间内已上行超过20%，相比今年年初的3.22%更是上涨了87%，几近翻倍。
随着房贷利率的快速大幅攀升，美国房地产市场的供需两端均受到明显的冲击。
在供应端，9月19日，NAHB（全美住宅建筑商协会）发布的房地产市场指数录得46，该指数衡量的建筑商信心在2022年连续9个月出现下滑。在NAHB的报告中称，房贷利率大幅上行导致了购房需求持续疲弱，而建筑商在面临房屋销量下滑的同时，还因通胀影响需要负担更高的建造成本。9月份，受调研的建筑商对当前的房屋销售情况、未来6个月预计的销售情况，以及潜在购房者的数量评估都出现下降。
在需求端，美国的成屋销量和新房销量在7月份也低于市场预期。截至7月末的最新数据显示，美国待售新房数量达到46.4万套，库存也升高至2008年以来最高水平。
在东方金诚研究发展部分析师看来，美国房地产市场快速降温一方面是受到了美联储加息的直接影响，是金融条件快速收紧的直接结果；另一方面则是由于财政退坡、收入预期下降，以及持续高通胀消耗居民储蓄和实际消费能力，使得购房负担加重，打击了购房需求。
“未来一段时间，美国房地产的持续下行趋势将是确定的。这主要是考虑到金融条件持续收紧将推高抵押贷款利率压制需求，同时高房价叠加收入预期下滑，也可能令居民购买力进一步下滑。”东方金诚研究发展部分析师预测道。
在业界看来，在美国房地产大概率进入下行周期的情况下，其经济增长以及相关消费或受到拖累。
中国银行研究院研究员梁斯在接受《证券日报》记者采访时表示，由于美国房地产及其相关消费占美国经济比重较高，历史规律显示，美国地产周期变化要领先于经济周期。因此，美国房地产市场“降温”可能会对美国经济造成负面影响，进一步加大经济下行压力。
东北证券研报称，历史数据显示，美联储加息周期一般都会伴随着新屋开工数量的下降以及住宅投资的负向GDP拉动率。当前加息进程已经过半，市场充分预期加息将延续。在此背景，住宅投资的动力将减弱。2022年第一季度和第二季度，美国住宅投资对其GDP的拉动率分别为0.02%和-0.83%，预计受加息影响，住宅投资的拉动率或维持低位。
（编辑 上官梦露）
