[CFO成绩单]华发股份连踩三道红线 净负债率高达151%

　　新浪财经房产|大眼楼管

　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　截止今年上半年的财务数据，华发股份及CFO整体的财务成绩平均分为72.31分，表现相对较差。wind资料显示，华发股份现任财务总监为俞卫国。此外，9月14日，据深交所消息，珠海华发集团免去张葵红原董事、财务总监职务，由现任董事周优芬同志接任财务总监一职，并新委任叶玉宏、黄建斌同志担任公司董事职务。

　　首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，华发股份的有息负债规模为1075.49亿元，较2019年同期增长15.59%，其中短期有息负债占比29.95%。截至6月末，公司货币资金为316.98亿元，现金短债比约0.98倍，若是除掉受限制现金，这一比例会更低，触及监管给出的“现金短债比不低于1倍”红线。

　　而在杠杆率方面， 截至2020年6月末，华发股份的资产负债率为81.03%，剔除预收后的资产负债率为76.83%，净负债率为151%，剔除预收后的资产负债率和净负债率两项指标均触监管红线。同时公司还有78.7亿元永续债计入权益，永续调整后的资产负债率为84%。

　　从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　2020年上半年，华发股份的的长期股权投资为86.51亿元，占比总资产仅3.26%。当期公司的少数股东损益为0.31亿元，占净利润的2.07%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为4.44%，与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年，公司的少数股东权益为276.01亿元，占总权益的54.83%。

　　Wind数据显示，近两年华发股份少数股东权益持续走高，2020年上半年已超过归母权益，但其损益近年来却变动不大，少数股东权益与损益的变动并不匹配，需警惕隐藏负债的存在。此外，随着少数股东权益的激增，公司的净负债率在降低，这也是房企惯用的“美化”净负债率指标的手法之一。但目前公司的净负债率仍然处于100%以上的较高水平。

　　截至2020年6月末，wind数据显示，华发股份的加权ROE为9.49%，较2019年上半年的11.1%小幅下降。

　　最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，据中金数据，华发股份上半年拿地金额为291亿元，公司公告披露上半年新增200.65万平方米，上半年拿地均价约14502.87元/平方米，占当期销售均价24983元/平方米的58.01%，地价较高，未来或进一步影响公司的盈利水平。Wind数据显示，上半年，华发股份的毛利率由2019年同期的34.97%大幅下滑至24.6%。此外，上半年公司的ROIC仅为1.43%。

　　附注：房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

　　对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效，可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

　　其中，房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面，包含以下二级指标：

　　有息负债规模增速；

　　现金短债比；

　　短债占比。

　　而在房企杠杆率方面，主要包括以下杠杆指标：

　　资产负债率；

　　剔除预收款后的资产负债率；

　　净负债率；

　　永续债调整后的资产负债率。

　　此外，房企还有包括明股实债等隐性债务，需要从以下指标加以定性观察：

　　少数股东权益占比；

　　对合联营企业投资/总资产；

　　少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

　　在评测债务规模及杠杆后，债务对于利润表的影响，主要从以下几个方面进行评价：

　　平均融资成本；

　　财务费用率；

　　利息资本化率；

　　ROE；

　　从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况，主要可以从以下几个方面来进行比较：

　　地价/房价；

　　一二线土储占比；

　　土储去化周期；

　　ROIC。

　　针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重，对各房企CFO的工作成果进行打分，试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查，则剔除该指标并对余下指标做权重调整。