时间：2020-09-24 19:29 | 栏目：观察 | 点击：601次
新浪财经房产|大眼楼管
近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。
而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。
截止今年上半年的财务数据，合生创展及CFO整体的财务成绩平均分为79.44分，表现相对较差。合生创展现任财务总监为谢宝鑫。于2007年7月加入集团，曾担任集团财务与投资中心总监及集团广州地区公司财务与投资中心总监。自2013年7月起，谢宝鑫获委任为公司执行董事兼财务总监。
首先，从有息负债规模及结构来看，截至2020年6月末，合生创展的有息负债规模为779.41亿元，较2019年上半年增长44.55%，负债增长较快。其中，短期有息负债占比为19.44%，而货币资金对短债的覆盖系数为0.99倍，触及监管给出的“现金短债比不低于1倍”红线。公司短期尚存在一定的偿债压力，若再考虑开发动工等资金需求，资金并不充足。
而在杠杆率方面， 截至2020年 6月末，合生创展资产负债率为68.56%，剔除预收账款后的资产负债率为65.21%，而净负债率为92%。
从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较，通过权益比与收益比的差别，并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等，可大致判断“明股实债”的可能性大小。
2020年上半年，合生创展对合营、联营公司的投资分别为43.65亿元、3.16亿元，占比总资产仅2.15%。而当期公司的少数股东损益为0.12亿元，占比净利润不到1%，若考虑房地产的两年结算周期，需对应到两年前的项目权益比，2018年H1公司的少数股东权益占比为3.09%，与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年，公司的少数股东权益为22.53亿元，占总权益的3.30%，少数股东权益保持稳定，无明显隐藏负债迹象。
在债务对于利润表的影响方面，合生创展上半年的利息开支为24.68亿元，战当期营业收入的26.22%，融资成本对公司的负担不小。上半年资本化利息为19.36亿元，利息资本化率达到78.44%。
最后，从前瞻及拿地的量入为出方面来看，中指研究院数据显示，合生创展上半年拿地金额为180亿元，根据公开资料显示，对应建筑面积约25万平方米，以此估算，上半年拿地均价为71713.15元/平方米，是当期销售均价的16500元/平方米的4倍多。重仓北京、捂地生财的合生创展，上半年拿的180亿土地均在北京，三环核心地段+不限价的诱惑，似乎让合生创展很有信心地为超高溢价埋单。
截至2020年6月末，合生创展的土储建面为3170万平方米，是2019年的销售面积165.24万平方米的19倍多，慢周转模式下，合生创展的土储去化周期较长。虽然一二线土储占比达到80%以上，但优质的土储在慢周转之下，也并没有为公司带来可观的收益， wind数据显示，上半年，合生创展的ROE为6.9%，表现较差，而当期ROIC为2.43%，也较为一般。