物业年报│烨星集团边缘化:业绩2连降 对鸿坤集团依赖度高达98%

　　3月30日，烨星集团发布2020年全年业绩公告，公司实现营业收入2.61亿元，同比减少4.5%；实现毛利约6350万元，同比减少32.8%；实现年度溢利及全面收益总额2080万元，同比减少19.75%。同期毛利率及净利率分别为24.3%及7.9%，较上年同期分别减少10.2及1.5个百分点。

　　据了解，烨星集团于2020年3月登陆港交所，这是其上市后首份财报。继2019年业绩下滑后，2020年业绩2连降。在物管行业高速增长阶段实属罕见。而整个3月，公司区间交易额仅为786万元。4月6日股价为0.7港元，日成交额1.1万港元，似乎已进入被市场边缘化的境地。

　　物业开发商相关服务下降28%

　　从业务结构来看，物业管理服务、物业开发商相关服务、增值服务三大业务去年同比增长1.43%、-28.5%、16.7%，在疫情影响下物业开发商相关服务下降幅度最大，也是唯一收入下滑的业务。

　　具体而言协销收入减少约人民币10.7百万元或约27.3%；规划及设计咨询以及检查服务费减少约人民币10.1百万元或约58.7%。表现在地域方面，则是天津收入下降了52%，北京收入下降35%，整个京津冀地区下降了32%。烨星集团背靠鸿坤物业，主要在管项目以京津冀地区为主。

　　同样受疫情影响，尽管面积有所增长，但烨星集团物业管理服务收入增长不高。具体而言，住宅物业收入增加了16.7%，非住宅物业收入减少20.9%，商场及写字楼物业受疫情影响收入均录得减少。由于绝对大部分新交付项目于下半年交付，公司称对物业管理的贡献将在2021年完全反映。

　　整体上，由于对开发商收入下降，物业管理服务收入占比反而从2019年的69.1%提高至2020年的73.4%，业务集中度的上升说明公司缺乏有效的第二增长曲线。尽管这是物业管理行业的通病，但这一通病在房企依赖度高的物管公司身上体现的更为明显。

　　近2年业绩颓势尽显   关联房企依赖度高达98%

　　截至2020年末，烨星集团在管面积为7.6百万平方米，较2019年的4.9百万平方米增加2.7百万平方米，其中住宅增加了2.3百万平方米。而整个在管项目中，鸿坤集团的项目占比达到了98%，2019年这一数据是98.9%。烨星集团对房企母公司的依赖度居高不下。

　　据中物协数据，2020年港股物业股平均在管面积为105.4百万平方米，对比可见烨星集团的迷你。同期，公司合约面积为11百万平方米，其中住宅占比85%。合约/在管比率为1.44，而42家物业股这一数据的平均值为1.65。短期内，烨星集团若无并购快速增长可能性不大。

　　就是这样一家不起眼的迷你物企，关联房企的依赖度如此之高，后者一举一动对烨星集团产生了极大影响。

　　受疫情影响交付变慢，对开发商的收入即下滑，进而影响到整体业绩。2020年烨星集团实现利率及净利率分别为24.3%及7.9%，较上年同期分别减少10.2及1.5个百分点，毛利率的降幅明显。尽管公司并未披露各项细分业务的毛利率，但行业内对开发商业务的毛利率比基础物管收入高出许多，毛利率的下降与开发商业务放缓有关。

　　横向来看，烨星集团近三年营收增速持续放缓，2017-2020年分别为64.6%、31%、8.93%，2020年更是负增长。同期净利润增速为104.5%、2.93%、-30%、-20%，2019年还能维持增收不增利，2020年净利润2连降。

　　这在高速增长的物业管理行业来说实属罕见，烨星集团也是目前少数几家业绩下滑的物业股。截至4月6日，烨星集团市盈率（TTM）为11.5倍，与物管行业一级市场10-20倍的并购PE同水平。这一情况并不利于其去做收并购，反而容易成为头部物管的“猎物”。

　　但烨星集团与蓝光嘉宝服务项目构成不同，后者关联房企项目占比仅30%，烨星集团与鸿坤集团紧密联系，并未能展现良好的独立开拓能力，或许会增加潜在交易的难度。

　　截至4月6日，烨星集团股价为0.7港元，总市值2.8亿港元，当日成交额仅1.1万。烨星集团已经被市场边缘化。