【ROE看房企】首创置业4年净利润率下降9% 3.2%的ROE水平行业吊车尾

　　出品：大眼楼管

　　作者：陈宪

　　随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。

　　“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。

　　首创置业成立于2002年，为北京市国资委所属的大型国有企业集团，以发展中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅。目前布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈。身为一家国企，公司近几年发展并不如意，规模无法往上，虽然杠杆率及权益比较为稳定，但利润率下滑严重，近几年平均ROE水平一路下滑至3.22%，处于行业吊车尾的位置。脚踩两道红线，降负债的同时如何提高利润率成为公司当务之急。

　　ROE下降10个百分点至3.22%  行业吊车尾

　　统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，头部房企大部分先升后将，在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。

　　首创置业近几年平均ROE水平不断下降，从2016年的13.55%一路下降至2020年的3.22%，下降了10.33个百分点，下降幅度之大排在统计的百家房企的14位。而公司2016年13.55%的ROE水平也只是行业均值水平。到了2020年，其ROE水平在统计的百家房企中排88位，处于下游水平。在同规模房企中，剔除大悦城负数，首创置业远低于弘阳地产和中交地产（11%左右）。

　　净利润率不断走低  四年降幅约9%

　　观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。

　　值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。

　　首创置业过去几年净利润率整体呈下滑状态，除去2019年的小幅回升，从2016年的15.22%一路降至2020年的6.27%。2020年该指标在统计的百家房企中排第77位，处于中下游水平。在规模相当的房企中偏下，高于大悦城，低于弘阳地产及中交地产。

　　权益比较为稳定  处在行业中等  

　　面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。

　　在归母净利润占比方面，首创置业表现的较为稳定，在70%~80%之间波动。2020为77.18%，在统计的百家房企中排56位，处于中等水平。同规模房企中表现较好。

　　总资产周转率行业倒数

　　通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。

　　Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。

　　平均总资产周转率方面，首创置业的周转率始终不高，但仍跟随趋势5年来持续下滑，从2016年的0.17下降至2020年的0.1，排所统计的百家房企90位，行业底部。而在同规模房企中，首创置业的周转率也最低。

　　杠杆率保持稳定  踩中“两道红线”

　　权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。

　　在平均权益乘数方面，首创置业的杠杆率为6.49，近几年稳定在6~7的水平，排行业59位，中游水平。2020年末数据显示，首创置业剔除预收账款后的资产负债率为71.3%，净负债率为127%，现金短债比为1.13，踩中“两道红线”。

　　综上，首创置业平均ROE近几年持续下滑，主要原因在于净利润率的下滑，总资产周转率也降至行业倒数，公司管理能力有待提升。

　　附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据：

　　附注2：各个指标的计算公式

　　平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；

　　净利润率=净利润/营业总收入；

　　归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；

　　平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；

　　平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。