新力控股上半年销售额增加35% 四大区域布局更加均衡

出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　8月30日，新力控股（集团）有限公司（下称“新力控股”）发布2021年半年度财务报告。

　　报告期内，新力控股录得收益为人民币112.2亿元，较去年同期增长28.9%。期内毛利为24.4亿元；净利润8.9亿元，同比增长2.4%。母公司拥有人应占核心利润为7.3亿元，同比增长7.4%。截至报告期末，新力控股总资产为1120亿元，同比增长15.9%。

　　上半年合约销售金额达人民币588亿元，同比增长35%。

营收增长29%  物业销售与项目咨询、管理收入均增长

　　截至2021年6月30日，新力控股已确认收益为112.2亿元，较去年同期的87亿元增加了29%。其中物业销售收益为108.46亿元，较去年同期增加了29%，占总收益的96.7%；其次是项目咨询及管理服务，同比增加28%，占总收益比重为3.2%。上半年，物业销售和项目咨询管理服务这两项占比高的业务均实现高增长。

　　上半年的物业销售收入主要是由于交付的物业建筑面积增加，期间交付物业总建筑面积90.1万平米，同比增加24.1%。新力控股的已确认销售均价逐年上升，今年上半年的交付平均售价为12040.7元/平米，同比增长4%。

全口径销售额增加35%  四大区域布局均衡

　　新力控股上半年全口径销售额为588亿元，较上年同期增幅达35%，完成全年销售目标51%。上半年权益销售额270亿元，同比增长28.4%，权益销售面积为179.26万平方米。应占权益合约平均售价为15084元/平米，合约平均售价突破往年最高价格，较上年同期上升5.7%。随着合同销售额的增长，上半年合约负债增长至357亿元，同比增幅达40%。

　　通过新力控股历年的销售均价走势可以看出，新力控股合约平均售价在持续升高。

　　今年上半年，新力控股在全国四大区域的销售额占比如下：江西省占约26.7%，大湾区占约12.9%，长江三角洲地区占约37.2%、华中华西地区核心城市及其他高增长潜力地区占约23.2%。

　　从新力控股历年的销售份额地区分布可以看出，新力控股在江西省起家，逐渐布局全国，且全国四大区域的布局也越来越均衡。长三角区域的销售额占比有逐年上升趋势，且涨幅可观。上半年长三角地区的平均售价为17796元/平米，总合约平均售价为15084元/平米，长三角区域的均价高出总合约平均售价17.98%。

　　新力控股在走向全国的同时，继续深耕发源地江西省的市场，在南昌市的市占率处于绝对领先地位。

　　在8月31日，新力控股举行的中期业绩发布会上，新力表示，2021年下半年预计可售货值权益总额为440亿元，区域布局更加多元化，其中一、二线城市占比为92%。下半年可售货值充足，以目前的去化速度，完成年度全年合约销售目标的概率非常大。

新增土地平均成本减少6%  土储分布更加均衡

　　截至2021年6月30日，新力控股总应占权益的土地储备为14.4百万平方米，能满足未来2.5年的发展，其中一、二线城市占比84%。

　　土储分布显示出，新力控股不仅土地储备丰富，其在大湾区、长江经济带上的土储占比也在大幅提高。

　　今年上半年，新力控股新增5幅地块，报告期间新增总规划建筑面积1.0百万平方米，其中应占权益的规划建筑面积为0.5百万平方米；收购的土地合计应占权益代价21.82亿元。报告期内新增土地平均土地成本为4255.8元/平米，较去年全年平均土地成本减少6%。

　　根据新力控股近年来的新增土储情况可以看出，新增土地平均成本在持续降低，且上半年新增应占权益规划建筑面积仅为去年新增面积的15%。一方面是受“三道红线”“五档管理”和“两集中”出让等房地产调控政策的影响；另一方面，新力控股也表示，上半年新力主动避开了热门城市、热门地王，虽然拿地数量不多，但参与度很高。只是战略性地选择了理性拿地，拿地态度仍非常积极。

　　上半年新力控股审慎拿地，不盲目追求规模，而是提高土储质量，控制拿地成本，多元化、低溢价拿地，为将来的利润留足空间。

　　观察上半年新力控股新增土储可以发现，新增14.4百万平米的土储中，江西省应占权益土储面积4.8百万平米，占总权益土储的33.6%，这其中南昌又占了江西省新增土储的76.6%。而余下的土储均位于长三角地区。

　　由此也可以看出新力控股深耕江西市场，同时全国化均衡发展的布局。上半年长三角地区贡献了最多的合约销售金额，同时销售均价也是各个地区中最高。

　　新力控股在中期业绩发布会上也表示，预期未来其来自江西省之外的市场的收益比将进一步提升，以实现公司在四大区域的均衡发展。

净资产负债率下降13.1%  “三道红线”一年内可全部达标

　　截至报告期末，新力控股总资产为1120亿元，同比增长15.9%。现金及银行结余为193.5亿元，较上年末增加10.3%，现金水平较为充裕。

　　于一年内到期的借款总额为133.63亿元，较上年期末减少5.2%。净有息负债为102.19亿元，较上年末减少15.7%；净资产负债比率也由上年末的63.6%减少至50.5%，下降了13.1个百分点。

　　现金流管理、抓回款和债务结构优化卓有成效，上半年新力控股的主要信贷指标进一步改善。截至2021年6月30日，本集团的净债务与权益比率为50.5%，优于行业平均水平；现金对短期借贷比率改善至1.4倍；剔除预收款项资产负债率约73.5%。

　　尽管剔除预收款项资产负债率一项仍然超过“三道红线”指标，但其余两项净资产负债比率、现金短债比都已在绿线范围之内，且指标不断优化。净资产负债比率下降了13.1个百分点，现金对短期借贷比率也由1.2倍增至1.4倍。

　　同时，上半年的融资成本也有所下降。于报告期末，借贷加权平均融资成本下降至8.7%。

　　基于货币资金的增加和净负债率的下降，上半年新力控股的财务状况更加稳健，新力控股也表示，目标在一年内把“三道红线”全部降到标准的范围内，达到绿档要求。