佳兆业精细化管理提利润 城市更新加速转化成新动能

　　出品：大眼楼管

　　作者：肖恩

　　8月25日，佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”）发布了上半年业绩公告。2021年上半年，佳兆业实现营业收入300.7亿元，较上年同期增长34.8%，净利润及核心净利润分别为30.8亿元、39.3亿元，较上年同期分别增长30.5%、28.9%，盈利能力稳步提升。

　　面对“三道红线、两类上限、两集中”等房地产调控政策带来的新困难、新挑战，佳兆业精细运营、审慎经营，充分发挥城市更新的核心竞争优势，围绕“降负债、提利润”积极优化财务盘面，实现收入利润均衡增长，发展质量显著提升。

　　精细化管理 质量显著提升

　　上半年佳兆业总交付建筑面积约140万平方米，同比增长27%，由于结转均价的提升，来自物业销售的收益由2020年同期的206.39亿元增加至截至2021前六个月的276.66亿元，增幅34%。在高效率结转的驱动下，佳兆业上半年实现营业收入300.7亿元，较上年同期增长34.8%。

　　报告期内，佳兆业在运营层面，对业务全流程进行精细化管理，持续实施PMO精细化管理体系。首先就是缩短从拿地到开盘的时间，上半年佳兆业已实现地产项目从拿地到展示区开放时间缩短了16%，到首次开盘时间缩短了23%。此外，拥抱科技创新、发力数字营销也是佳兆业上半年精细化管理的重要发力点，正如佳兆业集团执行董事兼联席总裁郭晓群在发布会上所言，佳兆业已在数字化营销、物联网、智慧化应用平台、信息化管理方面多点发力，助力上半年的物业销售。并助力提升产品溢价能力、加快签约回款，公司可以最大限度以自有资金撬动公司运营。

　　除物业销售外，佳兆业集团在上半年多点开花，包括物业管理服务、健康业务、租金收入、酒店及餐饮业务等均有不俗表现。物业销售以外，如物业管理等高利润率业务贡献业务占比持续增加，布局更趋均衡，佳兆业抗风险能力比以往更强。

　　由此，佳兆业上半年的毛利率提升至30.86%，在精细化管理的加持下，营销费率和管理费率持续下降，佳兆业的经营质量有所提高。

　　销售稳健增长 拿地量入为出

　　今年上半年，佳兆业实现合约销售638.5亿元，同比增长77.2%，已经完成全年目标49%。克而瑞数据显示，按更具含金量的权益销售额算，佳兆业销售排名再度上升至23位。管理层预计地产板块下半年预估可售货值约1270亿元，预计1300亿销售目标能顺利完成。

　　在土地投资层面，管理层在业绩发布会上表示全面强化财务风险管控，量入为出理性投资。在以利润为导向充分评估项目价值的大前提下，佳兆业报告期共获得15幅地块，应占计容建筑面积约为246万平方米，土地收购权益代价约人民币252.15亿元，处于销售额40%以内。

　　佳兆业上半年继续坚定布局核心城市、核心地段、核心资产，新增项目对应货值1031亿元，按权益代价计50%位于一线城市。获取的深圳坂田五和枢纽项目、东莞南城胜和社区等项目具有体量大、地段好、能级高等特点。

　　截止报告期末，佳兆业于全国51个城市合共拥有233个房地产项目，土地储备达约3110万平方米。总货值约7347亿元，可满足未来多年的发展需求。其中经济动能相对更强劲的大湾区土地储备约1923万平方米，占集团整体土地储备货值的76%。

　　值得注意的是，在佳兆业的总土储中，城市更新贡献土储货值占据半壁江山，约为47%。而在上半年新增土储中，城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元。

　　看来，“旧改之王”的转化已迎来实质性的丰收期。

　　城市更新转化加快 成发展新动能

　　大湾区作为国内最早一批商品房得到快速发展的都市圈，近年来城市更新需求快速增加，通过城市更新的方式拿地，成为深耕大湾区的房企的重要拿地方式之一。早在2009年，广东省就在全国率先开展包括旧城、旧厂、旧村在内的所谓“三旧”改造试点。

　　而佳兆业早在1999年就提前布局，成功打造项目40多个，在经验、理念、团队、模式、规模等方面的综合实力领跑行业，已经连续三年获评 “中国房地产城市更新优秀企业”第一名。

　　在今年上半年，佳兆业城市更新业务所转化的货值金额已超2020全年，转化效率明显加快，已成为新增土储的重要渠道，后续也必将成为业绩增长新动能。

　　下半年预计转化对应可售货值超过742.1亿元，预计全年转化货值增长约130%；未来1-2年内，还将转化可售面积382.8万平方米，可售货值约1420亿元。

　　城市更新拓展方面，目前佳兆业拥有城市更新项目213个，99%位于大湾区，广深占比73%。其中，上半年佳兆业新拓城市更新项目15个，占地面积363万平方米。包括东莞南城胜和社区、深圳坂田五和枢纽等项目，未来将成为佳兆业城市更新的标杆作品。

　　降负债 提利润

　　正如在发布会上首席财务官吴建新指出的，降负债一直是佳兆业的重点工作。

　　财报显示，佳兆业上半年债务总规模得到有效控制。其中短债占比仅为20%，处在较低水平，较长债务久期证明佳兆业获得了长期资金的认可。

　　截止2021年6月30日，佳兆业的净资产负债比率下降至93.7%、现金短债比为1.53以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%。“三道红线”全部达标，在手现金487.4亿元，同比增长20.4%，流动性合理充裕。

　　从2017年开始，佳兆业就积极、主动进行债务管理，净负债率已实现八连降。吴建新表示，未来政策监管不会放松，融资会进一步收紧，佳兆业仍将主动控制有息负债规模，调节长短债结构；审慎稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目，引入战略投资者，优化资本结构；对业务全流程进行精细化管理，降本增效，提升产品溢价能力、加快供货、销售及回款。