碧桂园深耕大都市圈销售连续复苏 上半年权益销售额1851亿元

　　7月3日，碧桂园公告了其6月销售业绩，单6月实现权益销售额345．2亿元，权益销售面积421万平米。相较于4月，碧桂园5、6月实现复苏态势，6月销售额环比增长20．21%，显示出了较强的韧性。

　　（数据来源：公司公告）

　　今年上半年，碧桂园累计实现权益合同销售金额1851亿元；累计实现权益合同销售建筑面积2348万平方米，受市场环境影响，尽管同比有所下滑，但表现明显强于百强房企的平均50.3%的降幅水平。

　　据第三方机构克而瑞统计，上半年碧桂园全口径销售金额高达2469.9亿元，整体销售规模仍稳居行业首位。

6月复苏加速 下半年旺季将助力全年销售业绩

　　政策环境的转向与市场情绪的改变，往往有一定的时滞。

　　实际上，早在去年底，房地产行业相关政策已然逐渐边际改善。去年11月，银行间交易商协会曾举行房企座谈会，碧桂园就在首批获准注册发行中票的民营房企之列。尤其是到今年4月中央政治局会议提到：要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

　　随后，央行、银保监会、证监会、深交所分别召开专题会议，提出应及时优化房地产信贷政策，积极支持房地产企业债券融资，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，保持房地产融资平稳有序。

　　此外，还包括在需求端支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。房地产行业也终于在政策逐渐改变预期的半年后迎来复苏。

　　克而瑞数据显示，6月份TOP100房企实现权益总销售金额5611亿元，尽管同比仍有下滑，但环比增加43.9%，连续两个月环比增长，且6月环比复苏的力度远大于5月，有加速发力之势。

　　无独有偶，6月份全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米，环比增长37%，同样为连续两个月环比增长，改善幅度也呈加速趋势。此外，随着全国范围内疫情控制成效显著，下半年购房信心和场景都将明显好于上半年。

　　总结来说，今年前6月新房成交呈现了“降温-筑底-复苏”的三部曲。

（数据来源：克而瑞）

　　一直以来，由于金九银十、年底置业的原因，下半年的销售都是全年的重心。随着5、6月的复苏为下半年打下了市场信心基础，预计在整体宽松的环境下，我国房地产市场下半年有望持续复苏，头部房企有望先抑后扬，全年取得较好的销售成绩。

碧桂园持续优化土储结构 都市圈、长三角更具弹性

　　在6月复苏的数据背后，各线城市同频共振均有不俗表现。克而瑞数据显示，一二线城市新建商品住宅成交面积为1524万平方米，环比增速为31%；三四线城市新建商品住宅成交面积为1314万平方米，环比增速为44%。

（数据来源：CRIC）

　　碧桂园作为各线城市均有布局的龙头房企，预计将全面受益。此外，各线城市内部也有一定程度的分化，在此轮复苏中，包括长三角在内的各都市圈的表现要相对更好。如碧桂园重仓的长三角地区市场更具弹性，其中苏州、南京等成交放量，环比涨幅超30%。

　　2021年报数据显示，碧桂园在五大都市圈的货源占比比重达75%，其中位于广东省的货源占比最高为25%，长三角及周边区域货源占比也达到25%。截止去年底，碧桂园位于人口流入区域的货源占总可售资源比达到93%，可售权益资源约1.37万亿元。

　　值得一提的是，2021年下半年以来，不少规模民企在资金的压力下普遍暂缓了拿地，碧桂园是为数不多的仍保持持续优化拿地的民营企业。碧桂园2021年新收购地块中约81.0%位于五大都市圈，这也为碧桂园6月及下半年复苏打下了坚实的基础。

内年已无票据到期 融资保持畅通

　　对于房企来说，现金流入主要有两类：销售回款，融资回款。而这两项回款也在相当程度上决定着房企的财务状况。

　　对于碧桂园来说，克而瑞全口径数据显示其上半年依然位列行业第一，按照公司以往超90%以上的回款率看（今年1月-4月，碧桂园回款率更是高达95%），碧桂园依然是上半年内回款最多的房企，预计全口径回款超2000亿。此外，中金公司认为今年下半年基本面各项指标将陆续进入修复通道，房地产景气回升延续至2023年。

　　因此，预计碧桂园在第一项销售回款方面将持续复苏。而在融资方面，碧桂园在原本优势的基础上仍在持续改善。

　　截至2021年底，碧桂园的净负债率进一步降低至仅45.4%的水平，全年短期有息负债减少至790.2亿元。但公司账上的资金并未明显减少，现金余额约1813亿元，现金短债比约2.3倍，债务久期和融资成本都在上一年的基础上进一步优化，而加权平均融资成本仅为5.2%。

　　这主要是由于碧桂园保持畅通的融资渠道，增加了长期借款的缘故。而今年，碧桂园的融资环境无疑较去年更加友好。

　　上半年，碧桂园与龙湖等作为经营稳健示范企业，被给予融资支持，并率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案发行了3年期、额度为5亿元公司债，而利率更是只有4.5%。

　　实际上，碧桂园的融资渠道始终通畅，今年以来碧桂园已先后落地多笔融资，涉及到ABS、可转债、中期票据等不同方式。

　　诸如1月，碧桂园地产作为共同债务人的“建投汇宇-弘基保理供应链金融1号资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行金额5.2亿元，票面利率5.3%。3月，碧桂园还先后与招商银行、农业银行分别签订150亿元及400亿元的战略合作协议，成为少数获得银行并购类融资授信的民营房企。此外，碧桂园还在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度。

　　美元债方面，今年碧桂园已回购了多笔美元债。6月，碧桂园以现金方式提前赎回4.11亿美元票据，该笔债券偿还完成后，碧桂园在年内已无要到期的美元债。

　　分析人士认为，碧桂园融资渠道较以往更通畅，杠杆率更低且融资成本更低，随着销售改善，公司将保持稳定的财务指标和良好的流动性。

　　对于处于调整转向复苏阶段的中国房地产行业而言，关注销售业绩难免成为了房企的先导指标，连续两个月先导指标的复苏，有望带领包括龙头碧桂园在内的内房企迎来更加稳健的发展机遇。

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