龙湖集团穿越周期：提前还债优化负债结构 运营及服务业务贡献利润过半

　　8月18日，龙湖集团披露了中期业绩，在地产行业销售整体下行，约60%的上市房企预计亏损的情况下，龙湖集团仍实现了净利润的正向增长。上半年股东应占溢利为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元，这主要得益于公司在运营及服务业务上的布局。

　　目前龙湖运营及服务业务贡献的经营性利润占比已经过半，这使得公司有底气朝着“各个航道现金流回正驱动公司增长”的目标转型。

　　得益于稳健的运营以及良好的现金流，龙湖集团债务结构不断优化，多次如期兑付。目前公司2023年内到期的境内公司债仅剩一笔11月到期的总额为1.19亿元的债，直到2027年才有到期的美元债。现金短债比接近两倍，平均借贷成本低至4.26%，平均贷款年限则延长至7.19年。

　　上半年销售额仍增长15%

　　龙湖集团主要有三大业务，开发业务、运营业务，及服务业务，上半年在开发业务收入及溢利有所萎缩的情况下，运营业务和服务业务收入分别增长8%及13.3%，溢利分别增长8.24%及61.36%。

　　比起开发业务，运营业务及服务业务都属于高毛利高权益比的业务，对公司利润拉升明显。值得一提的是，运营业务今年上半年毛利率达到了77.3%，服务业务上半年毛利率同比增长8.3%达到了31.9%，这导致上半年整体毛利率同比提升1.15个百分点至22.4%，盈利能力还在持续提升。

　　截至2023年上半年，龙湖集团运营及服务业务总收入收入达到了122亿元（不含税），经营性利润占比已经过半。在运营及服务业务上的布局在很大程度上起到了分散风险的作用，使得龙湖集团拥有了穿越周期的能力。

　　凭借三大业务的稳健增长，龙湖已经摆脱传统房企高负债高杠杆驱动的规模增长之路，开始

　　走出一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的发展模式。

　　上半年地产行业销售在经历了短暂复苏后又陷入低迷，根据克而瑞数据，前六个月百强房企累计销售额与上年同期持平，6月份百强房企销售额同比缩减了27.6%。而龙湖集团上半年合同销售额为985.2亿元，同比增长15%，并且实现了100%的回款。

　　截至2023年6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额达到2465亿元，未来一段时间利润持续增长也有了保障。

　　能取得这样的成绩，很大程度上跟龙湖集团的布局有关。目前龙湖87%的货值集中在高能级城市和高价值区域，上半年一二线城市的销售占比达到了95%。在销售端，龙湖采取加速去化策略，在8月18日举行的业绩会上，龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，“今年新项目首开去化达到70%，老库存尤其是现房项目，则坚决去化、换现金流”。

　　如期兑付境内外债券 债务结构不断优化

　　稳健的运营以及良好的现金流，给了龙湖集团不断优化债务结构的机会。

　　今年以来，在部分房企仍面临债务压力的大环境下，龙湖仍一如既往地如期兑付债券。7月及8月，公司累计偿还了83.7亿元的公司债，至此2023年内到期的境内公司债仅剩一笔11月到期的总额为1.19亿元的债。

　　在8月18日的业绩会上，龙湖集团首席财务官赵轶表示，今年龙湖的债务压力已经过去，公司在逐步偿还明年初到期的银团债务。据悉，龙湖2024年1月将有153亿港币银团贷款到期，龙湖目前已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

　　这一系列动作的信号很明确，龙湖的现金状况良好，并且有能力通过提前还债的方式优化债务结构。

　　经过持续优化后，目前龙湖外币债务占比仅为22%，而且据管理层介绍，公司直到2027年才有到期的美元债，债务结构非常安全。

　　截至今年6月底，龙湖集团在手现金为724.3亿元，一年内到期的债务为370.4亿元，现金是短债的近两倍，即使剔除监管预售资金及受限资金后，现金短债比仍达到1.27倍。平均借贷成本为4.26%，平均贷款年限为7.19年，在行业中保持较优水平。

　　事实上，过去几年龙湖集团能够穿越周期稳健发展的一个重要原因就是其债务结构。早在3年前，龙湖就提出了“安全度”的要求，主动压降有息负债，减少外债、延长贷款期限，优化长短债配比。截至目前，龙湖已获得标普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠誉（BBB）、中诚信（AAA）、新世纪（AAA）的评级，继续保持境内外“全投资级”评级，同时还成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的内房上市公司。

　　在融资端，龙湖仍有充足的信贷资源，据管理层透露，目前龙湖在手的公司债券有200亿元额度，银行间的中期票据有215亿元的额度，银团贷有15亿美元的额度，此外经营性物业贷额度可以达到900亿元，而目前只用了400亿元。

　　龙湖是业内领先的综合型开发运营商，能够稳定产生现金流的运营及服务业务增强了龙湖在融资上的优势。中金研报早就指出，龙湖是较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务的地产公司。

　　摩根士丹利的最新研报认为，龙湖将成为一线城市需求放缓的主要受益者，在中期，其销售和租金收入增长将继续优于其他民营房企。摩根士丹利预计，龙湖强劲的执行力将逐步帮助投资者重建对其保持良好业绩记录的信心，以及在龙湖利润结构不断改善的情况下，公司估值会回到正轨。

　　正如龙湖集团董事长兼CEO在主席报告中所言：面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖将加快构建高质量发展模式：聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，令本集团利润结构逐步优化，过渡到非开发业务利润占比增至过半。与此同时，稳步压降本集团有息负债规模，依靠各航道行活能力提升，实现经营性现金流为正的内生式增长，并持续优化提升资产质量，使得本集团未来发展更加稳健、更可持续。

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