金轮天地控股高息发债借新还旧 业绩下滑拿地停滞

　　新浪财经讯 对于房地产来说，规模背后总离不开“杠杆”二字，融资一直是房企运作中非常关键的一个环节。而融资成本的高低则在一定程度上反映了房企的综合实力，未来也会对其整体竞争力产生较大影响。疫情后境内融资迎来短暂宽松窗口期，众房企纷纷抓住机会积极“补血”，而此前火热的海外债则有所降温。不过部分房企融资利率低至2%-3%左右，而有些房企虽较此前利率有所降低，但仍高达8%以上，甚至达到10%。新浪财经大眼楼管特推出“资金成本下降，谁的利率还在高位”系列报道。

　　6月30日，金轮天地控股发布公告，发行1.7亿美元2023年到期的优先票据，利率高达14.25%。所得款项用于“现有债务再融资”及“有关2021美元票据收购要约的付款”。

　　“2021美元票据”指的是2018年及2019年发行的2021年到期的合计2.96亿美元优先票据，该票据利率为7%。前一日，公司公告称，已经开始以现金购买该票据。

　　在行业融资利率下行，不少大型房企纷纷调低此前债券利率之际，金轮天地控股却反其道而行，到底是为什么？

　　高息发债借新还旧 违约评级被从“B”下调至“B-

　　金轮天地控股今年以来发债利率一直在走高。

　　2020年1月7日，金轮天地控股发行了2亿美元2022年到期的优先票据，利率为12.95%。融资用途为“现有债务再融资”及“有关2021美元票据收购要约的付款”。这笔票据发售价为本金的99.943%，算下来，实际利率达到13.007%。

　　6月份发行的这笔1.7亿美元优先票据，利率则比1月发行的优先票据实际利率又高了1.243个百分点。

　　根据公告统计，2016年至2019年，金轮天地控股先后发行过5次美元债，票面利率为7%与8.25%，融资总额7亿美元。

　　其中2021年1月18日到期的美元债有三笔，合计4亿美元，利率均为7%，分别于2018年1月12日、2019年2月26日、2019年9月20日发行。今年以来发行的两笔高息美元债合计3.7亿美元，用途之一就是置换2021年到期的美元债。

　　不到一年时间，金轮天地控股融资利率就从7%左右飙升到13%以上。

　　2019年，金轮天地控股经历了业绩的大幅下滑。其营收同比增长11.16%至16.09亿元，净利润则下滑26.21%至2.53亿元，扣非净利润更是下滑近50%。

　　净利润下滑的主要原因是毛利率与净利率的大幅下滑。其毛利率由上年的52.7%下滑到33.1%，净利率由23.65%下滑到15.7%。

　　公司解释称，2019年交付项目由于地理位置等原因毛利率较低，与此同时来自南京的销售占比从39.4%下滑到了16.6%。

　　业绩下滑的同时，金轮天地控股的负债还在增长。其资产负债率由前一年的66.88%增长到70.24%，净负债率则由114.57%轻微下降到112.8%，仍处在高位。借款总额增长9.77%达到了64.28亿元，其中短期借款为25.78亿元，长期借贷为38.5亿元，而公司账面现金仅为9.79亿元，远远不足以覆盖短债。

　　今年四月份，惠誉将金轮天地控股长期外币和本币发行人违约评级从“B”下调至“B-”，评级下调的主要原因就是其业务状况恶化，利息覆盖倍数可能出现大幅下降。

　　一季度完成业绩目标13%  2019年仅拿两块地

　　金轮天地控股并不是一家单纯的住宅物业开发商，在其开发项目中商业物业占据很大比例。截至2019年，其正在开发的91.04万平方米土地储备中，住宅、商业、停车场及投资物业分别占43%、39%、16%、2%。

　　非住宅物业的销售比住宅物业更复杂，更依赖于商业信心和投资情绪，惠誉因此认为金轮天地控股的销售和同行相比不太具有可预测性。

　　2019年公司合约销售额34.81亿元，较前一年仅增长11.2%，根据惠誉的数据，权益合同销售额为30亿元人民币，远低于评级为“B”的同行。

　　2019年销售额比管理层的目标低20%，2020年的销售目标为42亿元，而一季度销售额仅完成全年的13%，全年业绩目标恐无法实现。

　　在近几年业绩停滞的情况下，公司的现金流状况也不乐观。2017年到2018年，金轮天地控股连续两年经营活动现金流大幅流出，分别为-6.09亿、-9.55亿；而同期筹资活动现金流为7.95亿元、17.07亿元。2019年经营活动现金流转正，为1.98亿元，筹资活动现金流则为-2.98亿元。如果2020年销售出现下滑，将考验公司的持续融资能力。

　　在疫情影响下，金轮天地控股占比接近两成的酒店及租赁业务今年或遭遇打击，这对2020年的业绩来说，是个重大不利因素。在其营收结构中，物业开发占82%左右，物业租赁及酒店运营合计占17%左右。惠誉预计，2020年酒店收入降幅在50%以上。

　　事实上，2019年金轮天地控股就已经开始处置资产。2019年10月，公司曾发公告称，全资附属公司金轮翠玉有限公司计划以5.15亿港元的价格出让香港西九龙丝丽酒店，此次交易将使金轮天地控股获得7000万港元的收益。

　　2019年金轮天地控股在拿地上也几乎“停滞”，全年仅收购两幅新地块，一块位于南京，面积10.18万平方米，为商业用地；另一块位于扬州，面积1.99万平方米。

　　目前金轮天地控股的地产项目主要分布在江苏和湖南的五个核心二线和三线城市- 南京、扬州、无锡、长沙和株洲。仓位集中在二三线少数城市，不仅容易受调控政策影响，也给去化带来了困难。