渝开发上半年业务全面下滑 卖公司撑起业绩增长

　　新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

　　新浪财经讯 8月6日晚，渝开发公布的2020年半年报显示，上半年，公司实现营业收入8942.11万元，同比减少37.33%，归属于上市公司股东的净利润2551.58万元，同比增长45.07%。不过报告期内公司盈利增长主要系转让祈年公司51%股权实现的投资收益，同比增加非经常性损益约4300万元，而公司扣非后归母净利润为亏损1.80万元。

　　多年未拿地的渝开发，无论在销售、结转端，还是在物业出租端，均出现了大幅的滑坡。作为重庆最早的一家开发商，渝开发的规模越来越小，存在感也越来越低。截止6月底，账面资金仅10亿，囊中羞涩的渝开发想要有所突破，却显得有些力不从心。

　　上半年业务全面下滑 卖公司撑起业绩增长

　　上半年，渝开发的三项主业：房地产业、租赁和商务服务业、隧道经营均出现同比下滑。地产开发业务下滑33.48%，因为公司房地产项目结转收入同比下降；此外受疫情影响，会展收入同比下降69.45%。就连相对“旱涝保收”的隧道经营也出现了下滑。

　　根据重庆市统计局公开数据显示，截至6月底，重庆市商品房施工面积2.44亿平方米，同比下降2.8%。渝开发的结转情况是明显落后于重庆市平均水平的。此外，重庆市上半年商品房销售面积2728.33万平方米，同比下降13.3%，商品房销售额2155.48亿元，同比下降17.7%。而渝开发上半年在销的三个项目（山与城、格莱美、星河ONE）合计签约销售收入1.478亿元，与上年同期的2.1亿元相比下降29.6%，同样明显低于重庆市平均水平。

　　此外，对于账面资金仅有10亿元的渝开发来说，在拿地消极的情况下，却持有重庆农村商业银行股票市值高达1.67亿元。受疫情、股市波动等影响，而高杠杆高风险的银行业在二级市场并不受追捧，造成交易性金融资产公允价值下降，炒股导致减少非经常性损益高达2586万元，这相当于公司2018年全年的利润。

　　今年渝开发仍然能实现业绩增长45.07%的增长，主要是由于报告期内公司盈利增长主要系转让祈年公司51%股权实现的投资收益，同比增加非经常性损益约4300万元，公司扣非后归母净利润为亏损1.80万元。

　　多年来首拿地 渝开发难有大突破

　　作为重庆市最早的房地产开发商，如今却位列这座城市的中下游。

　　或许是受到万科所谓白银时代的“启发”，渝开发在土地市场鲜有动作。截至2019年末，渝开发的存量土地均为2015年及以前取得，而后连续四年时间未再拿地。尽管渝开发在2018年年报中曾称计划在2019年增加土地储备，总金额不超过12亿元，但最终未能付诸行动。

　　战略收缩的渝开发，土地储备持续下降。其土地储备面积在2014年达到峰值，当时渝开发在建及储备总面积约160万平方米，截至上半年末，公司目前剩余可开发项目计容建筑面积108.2万平米，权益剩余可开发项目计容建筑面积78.23万平米。

　　销售也持续下滑，2017年销售面积为11.53万平方米，2018年下滑至8.91万平方米，2019年的主要项目销售面积仅为4.46万平米，而今年上半年更是仅销售1.55万平方米。

　　面对行业集中度提升的大趋势，中小房企的生存空间愈发被挤压，今年渝开发拿地预算达到30亿元，较2019年预算倍增。而实际上，账面仅10亿元的渝开发，无论是理论上还是实际上，都很难有30亿元的拿地力度。

　　事实上，今年上半年渝开发在较为难得的拿地窗口期仅获取两宗土地，总建筑面积22.99万平米，土地金额仅为14.726亿元。而下半年经济复苏、土地价格提升，将明显限制公司的拿地力度。

　　此外，上半年由于支付蔡家组团购地款，经营活动现金流净流出15.69亿元。公司账面资金仅10亿元，且销售回款额度近1亿出头，难以支撑起剩余的拿地计划。在与其他房企竞拍过程中的，高溢价项目是渝开发这一体量难以消化的，也限制了公司的拿地竞争力和拿地质量。

　　在行业调控常态化、巨头蚕食中小房企市场份额、整个行业更强调综合实力和更精细化运作的大背景下，渝开发想要加杠杆上规模，难度很大也很难有实质性的突破。

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